1층이나 필로티 위 세대는 일반층보다 감정가가 낮게 나오나요?

주택담보대출 담당궁금한 내용을 이해하기 쉽게 안내드립니다

1층이나 필로티 위 세대는 일반층보다 낮게 평가될 수 있지만, 층수만으로 일률적으로 정해지지는 않습니다. 해당 세대의 등기상 층수, 시세 자료, 조망·소음·사생활 같은 개별 조건을 함께 봅니다.

특히 필로티 위 세대는 실제 체감 층수보다 등기상 표기가 중요합니다. 등기상 최저층인지에 따라 금융회사의 시세 적용 방식이 달라질 수 있습니다.

1층과 필로티 위 세대, 같은 기준이 아닙니다

필로티 위 첫 세대는 지면에서 높아 체감상 2층 이상일 수 있습니다. 하지만 담보평가에서는 건축물대장·등기부에 적힌 층수와 해당 금융회사의 시세 기준을 먼저 확인합니다.

등기상 2층이라면 필로티 위라는 이유만으로 최저층과 같은 기준을 적용한다고 단정하기 어렵습니다. 반대로 실제 체감이 높아도 등기상 최저층이면 저층 기준이 반영될 수 있습니다.

보금자리론의 시세 평가 기준에서는 필로티 여부와 관계없이 등기상 아파트 최저층(1호·101호 등)에 시세 하한가를 적용합니다. 최저층을 별도로 확인하는 이유입니다.

다만 이는 특정 정책모기지의 담보가격 적용 방식입니다. 일반 주택담보대출의 감정가와 한도는 각 금융회사의 내부 기준과 실제 담보평가 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

감정평가를 진행하면 같은 단지·비슷한 면적의 거래 사례와 함께 채광, 조망, 도로 소음, 보안, 사생활 침해 가능성 등을 종합적으로 비교합니다. 일반층과의 가격 차이가 항상 일정한 것은 아닙니다.

필로티 위 세대는 지면 소음과 주차장 동선이 불리할 수 있지만, 일조나 습기 측면에서 1층보다 선호될 수도 있습니다. 실제 거래 사례가 있다면 그 차이가 평가에 더 직접적으로 반영됩니다.

담보가액이 낮아지면 같은 LTV 비율에서도 가능한 대출금은 줄어들 수 있습니다. 매매가와 인정 담보가액 사이에 차이가 크면 잔금에 필요한 현금도 늘어납니다.

다만 최종 한도는 소득 대비 원리금 상환 부담을 보는 DSR, 기존 대출, 선순위 근저당까지 함께 반영합니다. 저층 여부만으로 한도를 미리 단정하기는 어렵습니다.

저층이나 필로티 위 세대는 일반층보다 담보가치가 낮게 평가될 수 있습니다. 그러나 가장 먼저 볼 것은 실제 체감 높이가 아니라 등기상 최저층인지와 해당 단지의 거래 자료입니다.

계약 전에는 저층 시세 차이와 인정 담보가액을 확인해, 대출 한도 부족분까지 함께 준비하는 것이 좋습니다.