Q. 등기부등본에 근저당이 많으면 집을 사면 안 될까?

근저당이 많다고 빚이 그만큼 많다는 뜻은 아닙니다

등기부의 근저당권은 집을 담보로 한 대출이나 채무를 담보하기 위해 설정된 권리입니다.

같은 집에 여러 건이 있으면 여러 번 대출을 받았거나, 대환·추가대출 뒤 기존 등기가 아직 말소되지 않았을 수 있습니다.

특히 등기부에 보이는 채권최고액은 실제 남은 대출 잔액보다 높게 설정되는 경우가 많습니다.

한 건보다 먼저 봐야 할 것은 ‘순위’입니다

같은 부동산에 등기된 권리의 순위는 특별한 사정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다.

그래서 1순위 근저당, 2순위 근저당처럼 앞선 권리는 집이 경매로 넘어갈 때 먼저 변제받는 구조가 됩니다.

여러 근저당이 있어도 모두 잔금일에 말소돼 새 금융회사가 1순위가 될 수 있다면, 검토의 출발점은 달라집니다.

채권최고액과 실제 잔액이 다르면 계산도 달라집니다

예를 들어 근저당권의 채권최고액 합계가 커 보여도, 실제 대출 잔액은 이미 상당 부분 갚았을 수 있습니다.

반대로 채권최고액만 보고 여유가 있다고 판단했다가 실제 상환액과 말소 비용이 예상보다 크면 잔금 자금이 부족해질 수 있습니다.

매도인에게 금융회사 발급 대출잔액증명서 또는 잔금일 기준 상환예정금액 확인서를 요청하세요.

잔금일에 권리를 지우는 순서가 핵심입니다

매수인의 잔금과 새 주택담보대출로 매도인의 기존 대출을 상환하고, 그 근저당을 말소하는 방식이 일반적입니다.

여러 근저당이 있다면 각 채권자에게 얼마를 지급해 어떤 서류를 받아 말소하는지까지 정리돼 있어야 합니다.

새 잔금대출을 받는 경우에는 기존 권리 말소와 새 근저당 설정 순서를 금융회사·법무사와 맞춰야 합니다.

이 신호가 보이면 계약 전 멈춰서 확인하세요

• 매도인이 실제 대출 잔액이나 상환 계획을 제시하지 못하는 경우
• 채권자가 여러 곳인데 잔금 지급 계좌·말소 절차가 정리되지 않은 경우
• 근저당 외에 압류·가압류·가처분·경매 관련 등기가 있는 경우
• 세입자의 보증금과 전입·확정일자 관계를 확인하지 못한 경우
• 잔금 뒤에도 일부 근저당을 남겨 두자는 제안을 받는 경우

이런 상황은 근저당 건수보다 권리관계가 복잡하다는 신호일 수 있습니다.

계약서 특약에는 말소 약속을 구체적으로 적으세요

‘잔금일까지 근저당을 말소한다’는 문구만으로는 지급 방식이 불분명할 수 있습니다.

누가 어떤 채무를 상환하고, 말소 서류는 언제 확보하며, 말소되지 않으면 잔금 지급을 어떻게 처리할지 특약에 구체적으로 적는 편이 좋습니다.

계약 직전과 잔금 직전에는 최신 등기부등본을 다시 확인해 새 권리가 추가되지 않았는지 살펴보세요.

새 주택담보대출에는 어떤 영향이 있나요?

금융회사는 담보주택의 선순위 권리와 임대차 관계를 확인해 새 대출의 담보 여력을 판단합니다.

정책모기지의 경우에도 원칙적으로 새 근저당보다 우선하는 권리가 없는지 확인하는 기준이 있습니다.

따라서 등기부상 기존 근저당이 많으면 대출이 바로 불가능한 것이 아니라, 말소 시점과 새 대출의 순위를 더 꼼꼼하게 확인하게 됩니다.

계약부터 잔금까지 이 순서로 확인하세요

1. 등기부등본의 을구에서 근저당권 순위와 채권자를 정리합니다.
2. 각 근저당의 실제 잔액과 잔금일 상환예정금액을 확인합니다.
3. 매도인의 상환·말소 방법과 잔금 지급 계좌를 문서로 확인합니다.
4. 새 대출 금융회사에 권리관계와 말소 계획을 미리 알립니다.
5. 잔금 직전 최신 등기부로 말소·추가 권리를 다시 확인합니다.

근저당이 많아 불안할수록 매매가만 보지 말고, ‘잔금일에 등기부가 어떻게 바뀌는지’를 그림처럼 그려 보는 것이 좋습니다.

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