Q. 집값의 몇 %까지 현금으로 준비해야 할까?

현금은 ‘대출 한도 차감분’만 준비하는 것이 아닙니다

집을 살 때 필요한 자기자금은 매매가에서 주택담보대출 예상액을 뺀 금액이 출발점입니다.

여기에 취득세, 중개보수, 등기·법무사 비용, 인지세, 이사·수리비처럼 대출로 충당하기 어려운 비용을 더해야 합니다.

잔금 뒤 현금이 거의 남지 않으면 예상 밖의 수리비나 금리 변동에도 대응하기 어려울 수 있습니다.

LTV는 현금의 ‘최소 출발점’일 뿐입니다

LTV는 담보주택 가격을 기준으로 대출이 어느 정도까지 가능한지 보는 비율입니다.

예를 들어 일반적인 LTV 70%가 적용된다면 집값의 30%는 우선 자기자금으로 필요하다는 뜻이지만, 실제 한도가 70%까지 나온다는 보장은 아닙니다.

규제지역의 일반 주택담보대출은 LTV가 더 낮게 적용될 수 있어, 같은 집값이라도 필요한 현금이 크게 늘어날 수 있습니다.

DSR 때문에 현금 비중이 더 커질 수 있습니다

DSR은 연소득과 비교해 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 얼마나 되는지 보는 기준입니다.

소득 대비 주택담보대출의 원리금 상환 부담이 크거나 신용대출·카드론·할부가 있으면 LTV보다 DSR이 먼저 한도를 제한할 수 있습니다.

이 경우 집값의 30%를 준비했더라도 대출 부족분을 더 현금으로 채워야 할 수 있습니다.

주택 유형과 권리관계도 대출액을 바꿉니다

아파트는 시세 확인이 비교적 명확하지만, 빌라·단독주택은 감정가나 금융회사의 담보 평가에 따라 대출 가능액이 달라질 수 있습니다.

기존 근저당, 임차보증금, 선순위 권리가 있으면 새 대출을 계산할 때 그 금액이 반영될 수 있습니다.

매매가가 높아도 금융회사가 인정하는 담보가치가 낮으면 필요한 자기자금은 늘어납니다.

생애최초·정책대출도 별도 조건을 확인하세요

생애최초 주택구입자나 정책모기지 이용 가능자는 일반 주담대와 다른 LTV 또는 한도 기준이 적용될 수 있습니다.

예를 들어 보금자리론은 상품·주택 유형·조건에 따라 LTV와 최대 대출한도가 정해져 있습니다.

정책대출은 소득, 주택가격, 무주택 여부 같은 요건도 함께 충족해야 하므로 우대 한도만 보고 자금계획을 세우면 안 됩니다.

계약금과 잔금의 시점도 나눠 계산하세요

주택담보대출은 보통 잔금일에 실행되므로, 계약금과 중도금은 대출 실행 전에 현금으로 마련해야 하는 경우가 많습니다.

계약금으로 현금을 많이 쓴 뒤 잔금일의 대출이 예상보다 줄면 자금 공백이 생길 수 있습니다.

계약서에 서명하기 전, 계약금·중도금·잔금별로 언제 얼마의 현금이 필요한지 달력에 나눠 적어 보세요.

이 순서로 자기자금을 계산해 보세요

1. 사려는 집의 매매가와 계약금·잔금 일정을 확인합니다.
2. 소득·기존 부채를 반영한 실제 주담대 예상 한도를 조회합니다.
3. 매매가에서 예상 대출액을 빼고 잔금 자기자금을 계산합니다.
4. 취득세·중개보수·등기·이사 비용을 따로 더합니다.
5. 대출 실행이 줄어드는 경우까지 고려해 현금 여유를 남깁니다.

신용대출로 부족분을 메우는 계획은 주택담보대출 DSR과 한도에도 영향을 줄 수 있으므로, 함께 받을 수 있는지 먼저 확인하세요.

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