다주택자 매매잔금대출, 이제는 더 까다로워진다

금융당국의 고삐 죄기와 DSR 규제 강화 속, 다주택자의 대출 전략은 어떻게 달라져야 할까?

2025년 하반기 부동산 시장은 ‘매수심리의 부활’과 ‘금융 규제의 본격화’라는 두 흐름이 맞물리고 있습니다. 특히 다주택자를 겨냥한 대출 규제가 점점 더 강해지면서, 매매잔금대출을 통한 거래마저도 쉽지 않은 환경이 형성되고 있죠. 본 글에서는 다주택자 매매잔금대출을 중심으로, 변화하는 금융 정책과 시장 흐름, 그리고 이에 대응하기 위한 현실적인 전략을 살펴보겠습니다.

1. 매매잔금대출, 다주택자에겐 더 높은 벽

매매잔금대출은 부동산 거래의 마무리를 위한 ‘마지막 자금’으로, 보통 계약금과 중도금 납부 이후 잔금 시점에 실행됩니다. 하지만 다주택자에게는 이 대출조차 쉽지 않은 이유는 다음과 같습니다.

2. 보험사 약관대출도 예외 아냐

최근 다주택자들은 DSR 심사를 피하기 위해 보험사의 약관대출로 눈을 돌리고 있습니다. 약관대출은 해약환급금을 담보로 하기 때문에 DSR 산정에서 제외되었으나, 금융당국의 관리 강화로 상황이 바뀌고 있습니다.

보험사 주요 변화 요약:

• 해지환급금 비율 축소: 삼성화재(30%), 농협생명(50%)
• 다주택자 대출 제한 또는 가산금리 부과
• 약관대출 급증에 따른 금융당국의 선제적 대응 요청

3. 금융당국의 고삐 죄기, 모든 금융권 대상

6월 중순, 금융감독원은 은행권과 상호금융권을 긴급 소집하여 가계대출 총량 관리와 다주택자 대출 억제를 강력하게 주문했습니다.

핵심 메시지는 다음과 같습니다.

• 다주택자 대상 주택담보대출 자제 요청
• 만기 40~50년 장기대출에 대한 점검 요청
• 특정 은행들의 대출 증가세 점검 예고

4. 'DSR 3단계' 앞두고 쏠리는 막차 수요

7월부터 적용되는 스트레스 DSR 3단계는 대출 심사 시 금리 인상 리스크까지 반영해 원리금 상환능력을 평가하는 제도입니다. 이에 따라 실질적인 대출 한도는 더 줄어들 전망입니다. 다주택자에게는 그 영향이 더 큽니다.

5. 집값 상승세가 불러온 정책 대응

서울 아파트 가격은 6년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 오르며, 투자 심리를 자극하고 있습니다.

금융당국은 대출 억제 외에도 추가 대책을 검토 중입니다.

• 전세대출 보증비율 하향 (수도권 중심)
• 주택담보대출의 자본 위험가중치 상향
• 정책모기지론·전세자금대출의 DSR 포함 검토

6. 다주택자, 전략적 자산운용이 필요할 때

금융 환경이 급변하면서 다주택자의 자산운용 전략도 재정비가 필요합니다.

체크포인트 리스트:

• 보유 주택 지역이 규제지역인지 확인
• 잔금대출 가능 여부, 시기, 한도 미리 검토
• 약관대출·보험대출의 DSR 영향도 고려
• 가산금리 적용 여부 파악
• 만기 구조 조정 필요성 판단 (30년 vs 50년)

결론

다주택자에게 있어 대출은 단순한 자금 조달을 넘어 전략의 문제로 바뀌고 있습니다. 정부는 점차 다주택자 중심의 투기적 대출을 제한하고 있으며, 시장은 이에 빠르게 반응하고 있습니다. 이러한 변화의 흐름 속에서, 자신에게 맞는 대출 조건과 가능성을 미리 점검해보는 것이 중요합니다.

뱅크몰에서는 각 금융권의 다양한 매매잔금대출 조건과 금리를 한눈에 비교할 수 있어, 변화하는 금융 규제 환경 속에서 유리한 선택을 도울 수 있습니다.