Q. 임대인이 전세보증금을 올리려는 경우 계약갱신요구권과 전월세상한제는 어떤 조건에서 적용되나요?

1. 갱신요구권은 한 번, 2년 연장을 요구하는 권리입니다

주택임대차보호법상 계약갱신요구권은 임차인이 한 차례 행사할 수 있고, 갱신되는 기간은 2년입니다. 이미 몇 년 살았는지만으로 판단하지 말고, 이전에 이 권리를 실제로 사용했는지 확인하세요.

통상 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사를 임대인에게 전달해야 합니다. 아래 기간은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결하거나 갱신된 계약에 적용됩니다. 마지막 날에 보내기보다 상대방에게 도달한 기록을 여유 있게 남기는 것이 좋습니다.

다만 임대인이나 그 부모·자녀의 실제 거주, 월세 연체 등 법에 정한 사유가 있으면 거절될 수 있습니다. 단순히 ‘더 비싸게 임대하고 싶다’는 사정만으로는 적법한 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

2. 5%는 모든 새 계약에 적용되는 상한은 아닙니다

갱신요구권을 사용하지 않고 당사자가 새 조건에 합의하는 경우에는 5%를 넘는 계약도 가능합니다. 따라서 계약서를 새로 썼는지만 보지 말고, 어떤 방식의 갱신인지 확인해야 합니다. 공공·등록임대주택은 별도 규정도 확인하세요.

5%는 집주인이 요구하면 무조건 올려줘야 하는 금액이 아니라 최대 한도입니다. 동결이나 더 낮은 인상률로 협의할 수 있고, 합의가 안 되면 증액 사유와 적정 금액을 분쟁조정 등으로 판단받을 수 있습니다.

증액청구는 계약 체결 또는 직전 보증금·월세 증액 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. 1년이 지났다고 매년 5%씩 자동으로 오르는 것도 아닙니다. 지자체가 조례로 더 낮은 상한을 정했는지도 확인하세요.

3. 갱신 요구와 보증금 협의를 나눠 기록하세요

계속 살고 싶다면 ‘보증금을 얼마나 올릴지’와 ‘갱신요구권을 행사할지’를 따로 정리하세요. 문자나 이메일에 계약 주소·만료일과 갱신요구권을 행사한다는 뜻을 남기고, 상대방의 수신·답변 기록을 보관하면 분쟁 때 도움이 됩니다.

‘인상액에 동의하지 않았다’는 것과 ‘갱신을 원하지 않는다’는 것은 다릅니다. 금액 협의가 어렵다면 계약서·증액 요구 내역·갱신 통지를 가지고 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단 132에 상담할 수 있습니다.

증액에 합의했다면 기존 계약서를 보관하고, 늘어난 보증금과 갱신 방식을 적은 계약서에 확정일자를 받으세요. 증액분은 기존 보증금과 권리 순서가 달라질 수 있으므로, 중간에 새 근저당이 설정됐는지도 확인하는 것이 좋습니다.

4. 자주 묻는 질문