Q. 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하는 경우 임차인은 어떤 순서로 임차권등기명령, 지급명령, 보증이행을 진행해야 하나요?

1. 계약이 끝났는지 확인하고, 이사 전 임차권등기를 마치세요

계약서의 만기일만 확인해서는 부족합니다. 통상 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 통지가 임대인에게 도달해야 합니다. 묵시적으로 갱신된 계약은 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 종료되므로, 실제 종료일이 달라질 수 있습니다.

임차권등기명령은 이사를 가더라도 기존의 보증금 보호 권리를 유지하기 위한 절차입니다. 계약이 종료됐는데도 보증금을 받지 못했다면 집이 있는 곳의 관할 법원에 신청할 수 있습니다. 보증사고 기준인 ‘종료 후 1개월’까지 등기 신청을 기다릴 필요는 없습니다.

이 권리는 집주인이나 새 소유자에게 임차인임을 주장하고, 경매 때 보증금을 우선 배당받을 수 있는 힘입니다. 등기는 권리를 보전하는 장치이므로, 완료됐다고 보증금이 바로 들어오는 것은 아닙니다.

2. 반환보증에 가입했다면 지급명령 확정을 기다리지 마세요

지급명령이나 보증금 반환 판결은 HUG·HF 반환보증 청구의 공통 선행요건이 아닙니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 가입 기관의 보증사고 요건, 임차권등기, 채권양도 요건을 맞춰 보증이행을 청구합니다. 채권양도는 집주인에게 보증금을 돌려달라고 할 권리를 보증기관에 넘기는 절차입니다.

HUG는 결정문으로 청구·심사를 먼저 진행한 경우에도 보증금 수령 전까지 등기가 완료돼야 한다고 안내합니다. HF의 ‘신청접수로 청구 가능’ 안내도 등기 전에 이사해도 된다는 뜻은 아닙니다. 집을 비우고 열쇠를 넘기는 시점과 지급일은 담당자와 맞추세요.

위 내용은 HUG 전세보증금반환보증과 HF 일반전세지킴보증 기준입니다. SGI 상품이나 임대사업자가 가입한 ‘임대보증금보증’은 상품·약관이 다르므로 같은 기한을 일괄 적용하면 안 됩니다.

3. 보증이 없거나 미보장 금액이 남으면 지급명령·소송을 검토하세요

지급명령은 법원에 집주인의 보증금 지급을 명해 달라고 신청하는 절차입니다. 임차권등기 완료를 기다려야만 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 다만 보증기관이나 은행에 반환채권을 이미 양도했다면 누가 청구할 수 있는지부터 확인해야 합니다.

임대인이 반환 의무를 다투지 않고 서류를 받을 주소가 확인되면 지급명령을 검토할 수 있습니다. 계약 종료·정산·집 인도를 다투거나 주소를 몰라 통상적인 송달이 어렵다면, 처음부터 보증금 반환소송이 적합한지 법률상담으로 판단하세요.

2026년 10월 보도된 미반환 사례에서도 임차권등기를 마친 뒤 경매를 통해 회수를 진행했습니다. 등기나 지급명령을 받는 것과 실제 돈을 회수하는 것은 다릅니다. 경매가 이미 시작됐다면 배당요구 기한도 별도로 확인하세요.

4. 자주 묻는 질문