마음에 드는 전셋집이 있는데 매매가와 전세가가 큰 차이가 없습니다. 집주인은 보증보험에 가입하면 괜찮다고 하는데, 보증금이 너무 높으면 가입이 거절될 수 있나요?

네, 보증금이 보증기관의 주택가격·담보 기준을 넘으면 반환보증 가입이 거절될 수 있습니다. HUG·HF는 보증금에 먼저 설정된 담보 금액 등을 더해, 인정 주택가격의 90% 이내인지 확인합니다. 집주인이 말한 시세와 보증기관이 인정하는 가격은 다를 수 있습니다. 계약 전에 가격·등기부를 확인하고, 초과한다면 보증금이나 기존 담보를 조정할 수 있는지 알아보세요. 목차 보증금·선순위 계산 인정 주택가격 기준 거절 사유별 대응 자주 묻는 질문 1. 보증금만 90% 이하라고 가입할 수 있는 것은 아닙니다 HUG 전세보증금반환보증과 HF 전세지킴보증은 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 범위로 보증한도를 계산합니다. 선순위채권은 내 보증금보다 먼저 돌려받을 권리가 있는 담보 금액 등을 말합니다. 집값 대비 보증금 비율이 낮아 보여도, 기존 근저당이 크면 가입 기준을 넘을 수 있습니다. (예시) 인정 주택가격 3억 원, 선순위 근저당 6,000만 원연노랑: 전세보증금 / 회색: 선순위 근저당 설정액 점선: 90% 기준선 2억 7,000만 원 3억2억1억0원 전세보증금2억 원 선순위6,000만 원 전세보증금2억 2,000만 원 선순위6,000만 원 합계 2억 6,000만 원금액 기준 이내 합계 2억 8,000만 원기준보다 1,000만 원 초과 이 조건에서 보증금 기준 한도 3억 원 × 90% − 6,000만 원 = 2억 1,000만 원 선순위 임차보증금이 없는 아파트를 기준으로 두 보증금 조건을 비교한 예시입니다. 금액 기준 이내인 경우도 가입 확정은 아니며, 선순위채권 자체의 제한·임대인·주택·계약·신청기한 등을 충족해야 합니다. 다른 주택 유형에는 추가 차감·심사 기준이 적용될 수 있습니다. 근저당은 집주인이 말하는 대출 잔액만 보지 말고 등기부의 채권최고액, 즉 담보로 설정된 최고 금액을 확인하세요. 다가구주택이라면 다른 세입자의 보증금 등도 함께 확인해야 합니다. 2. 보증기관이 인정하는 집값부터 확인해야 합니다 매물 광고나 집주인이 제시한 매매가격이 그대로 보증심사 가격이 되지는 않습니다. 보증기관은 주택 유형에 따른 시세·공시가격·감정평가 등의 적용 순서로 가격을 정합니다. HUG 일반 상품안내의 대표적인 가격 산정 출발점주택 유형 우선 확인할 가격 아파트·주거용 오피스텔 인정 시세 세부 적용값 확인 연립·다세대 공동주택 공시가격 × 140% 기관·상품별 가격 적용 순서와 감정평가 예외가 있습니다. 같은 빌라도 HF와 HUG의 적용 순서가 같다고 가정하지 말고, 해당 주소에 실제 적용되는 가격을 확인하세요. (예시) 공시가격 2억 원을 적용하는 연립·다세대인정 주택가격: 2억 원 × 140% = 2억 8,000만 원 선순위가 없을 때 90% 기준: 2억 5,200만 원 ‘공시가격의 126%’라는 말은 이처럼 공시가격 140%에 다시 90%를 곱한 계산에서 나옵니다. 해당 공시가격 기준을 적용하고 선순위채권이 없을 때의 숫자이며, 모든 집에서 보증금을 공시가격의 126%까지 안전하게 돌려받는다는 뜻은 아닙니다. 3. 한도를 넘었다면 보증금·담보 조건을 바꿀 수 있는지 확인하세요 가격 자료가 잘못 적용됐는지, 보증금이 높은지, 선순위 담보가 많은지에 따라 대응이 달라집니다. 보증료를 더 내는 것만으로 한도 초과를 해결할 수는 없으며, 실제 계약·담보 조건을 조정해야 합니다. 가입이 어렵다는 안내를 받았을 때 확인할 3단계1거절 사유와 적용 가격 확인인정 주택가격, 선순위 금액, 보증금과 신청기한 중 무엇이 문제인지 확인합니다. 가격이나 등기 자료에 오류가 있다면 보완 가능한지 문의합니다. 2임대인과 보증금·근저당 조정 협의보증금을 낮추거나 선순위 대출을 갚고 근저당을 감액·말소하는 방법을 협의합니다. 대출을 일부 갚기만 해서는 등기의 채권최고액이 자동으로 줄지 않습니다. 3조정한 조건으로 다시 심사 확인등기와 계약 변경이 실제로 반영된 자료로 재확인합니다. 다른 보증상품도 본인의 신청 자격과 주택 평가 기준에 맞는지 비교하되, 기관을 바꾸면 무조건 가입된다고 보지는 마세요. 2026년 10월 30일 신청분부터 예정된 HUG 사전한도심사HUG는 이사 전에 주택가격과 임대인 보증금지 여부 등을 심사하고, 이사 후 대항력 등 필요한 요건을 확인해 보증하는 절차를 도입한다고 안내했습니다. 10월 28일 현재 시행 전이며, 사전심사 통과가 최종 보증서 발급을 뜻하지는 않습니다. 계약 전이라면 보증 가입이 안 될 경우 계약 해제·계약금 반환을 어떻게 처리할지 임대인과 특약으로 합의해두세요. 이미 계약한 경우에는 가입 거절만으로 계약이 자동 취소되는 것은 아니므로, 체결한 특약과 실제 거절 사유부터 확인해야 합니다. 자주 묻는 질문 Q1. 전세대출이 승인돼도 반환보증은 거절될 수 있나요? 네. 전세대출을 위한 보증과 세입자의 보증금 반환을 보호하는 보증은 역할과 심사 조건이 다릅니다. 반환보증이 실제로 포함된 상품인지, 별도 신청이 필요한지 확인하세요. HF 일반 전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 함께 신청하는 등의 자격도 확인해야 합니다. Q2. 보증금 일부만 가입하면 한도 초과를 피할 수 있나요? HF 전세지킴보증은 보증금 전액이 한도 이하여야 하며 일부 가입은 불가합니다. HUG도 2026년 10월 30일 신청분부터 한도 내 전액 보증으로 변경할 예정입니다. 보증금을 높게 계약하고 일부만 보증받는 방법으로 가입 조건을 우회할 수 있다고 생각하면 안 됩니다. Q3. 갱신계약도 다시 거절될 수 있나요? 네. 갱신 때의 인정 주택가격과 보증금, 권리관계 등을 다시 확인해야 합니다. 집값이 낮아지거나 보증금이 올라 기준을 넘으면 갱신이 어려울 수 있습니다. 기존 보증의 유효기간과 갱신 신청기한을 따로 확인하세요. 요약 정리 전세보증금이 높다면 집값뿐 아니라 선순위 담보와 기관의 인정가격을 함께 계산해야 합니다. 뱅크몰에서 전세대출을 비교할 때 필요한 보증금과 기존 담보 내역도 함께 알려, 이용 가능한 대출·보증상품 조건을 살펴보세요. 반환보증 가입이 어렵다면 보증금·담보 조정이나 다른 선택지를 함께 검토하되, 최종 가입 여부는 해당 보증기관에서 확인해야 합니다. 2026년 10월 28일 확인. 일반적인 전세보증금 반환보증 기준이며 임대사업자의 임대보증금보증과는 구분됩니다. 가입 가능 여부는 신청일의 규정과 개별 심사에 따라 결정됩니다. 출처: HUG · 전세보증금반환보증 금액 요건·주택가격 산정 · HF · 일반 전세지킴보증 자격·한도·가격평가 · HF · 보증금 전액·선순위채권 계산 안내 · HUG · 2026.9.9. 제도개선 사전 안내(10.30. 적용 예정) · Npay 머니스토리 · 리얼캐스트 전세보증 제도개편 보도(2026.10.19.)

전세보증금이 주택가격에 비해 지나치게 높은 경우 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 수 있나요?

전세자금대출 담당궁금한 내용을 이해하기 쉽게 안내드립니다

네, 보증금이 보증기관의 주택가격·담보 기준을 넘으면 반환보증 가입이 거절될 수 있습니다.

HUG·HF는 보증금에 먼저 설정된 담보 금액 등을 더해, 인정 주택가격의 90% 이내인지 확인합니다.

집주인이 말한 시세와 보증기관이 인정하는 가격은 다를 수 있습니다. 계약 전에 가격·등기부를 확인하고, 초과한다면 보증금이나 기존 담보를 조정할 수 있는지 알아보세요.

1. 보증금만 90% 이하라고 가입할 수 있는 것은 아닙니다

HUG 전세보증금반환보증과 HF 전세지킴보증은 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 범위로 보증한도를 계산합니다. 선순위채권은 내 보증금보다 먼저 돌려받을 권리가 있는 담보 금액 등을 말합니다. 집값 대비 보증금 비율이 낮아 보여도, 기존 근저당이 크면 가입 기준을 넘을 수 있습니다.

(예시) 인정 주택가격 3억 원, 선순위 근저당 6,000만 원

연노랑: 전세보증금 / 회색: 선순위 근저당 설정액

점선: 90% 기준선 2억 7,000만 원

전세보증금2억 원

선순위6,000만 원

전세보증금2억 2,000만 원

선순위6,000만 원

합계 2억 6,000만 원금액 기준 이내

합계 2억 8,000만 원기준보다 1,000만 원 초과

이 조건에서 보증금 기준 한도
3억 원 × 90% − 6,000만 원 = 2억 1,000만 원

선순위 임차보증금이 없는 아파트를 기준으로 두 보증금 조건을 비교한 예시입니다. 금액 기준 이내인 경우도 가입 확정은 아니며, 선순위채권 자체의 제한·임대인·주택·계약·신청기한 등을 충족해야 합니다. 다른 주택 유형에는 추가 차감·심사 기준이 적용될 수 있습니다.

근저당은 집주인이 말하는 대출 잔액만 보지 말고 등기부의 채권최고액, 즉 담보로 설정된 최고 금액을 확인하세요. 다가구주택이라면 다른 세입자의 보증금 등도 함께 확인해야 합니다.

2. 보증기관이 인정하는 집값부터 확인해야 합니다

매물 광고나 집주인이 제시한 매매가격이 그대로 보증심사 가격이 되지는 않습니다. 보증기관은 주택 유형에 따른 시세·공시가격·감정평가 등의 적용 순서로 가격을 정합니다.

HUG 일반 상품안내의 대표적인 가격 산정 출발점
주택 유형	우선 확인할 가격
아파트·주거용 오피스텔	인정 시세 세부 적용값 확인
연립·다세대	공동주택 공시가격 × 140%

기관·상품별 가격 적용 순서와 감정평가 예외가 있습니다. 같은 빌라도 HF와 HUG의 적용 순서가 같다고 가정하지 말고, 해당 주소에 실제 적용되는 가격을 확인하세요.

(예시) 공시가격 2억 원을 적용하는 연립·다세대인정 주택가격: 2억 원 × 140% = 2억 8,000만 원
선순위가 없을 때 90% 기준: 2억 5,200만 원

‘공시가격의 126%’라는 말은 이처럼 공시가격 140%에 다시 90%를 곱한 계산에서 나옵니다. 해당 공시가격 기준을 적용하고 선순위채권이 없을 때의 숫자이며, 모든 집에서 보증금을 공시가격의 126%까지 안전하게 돌려받는다는 뜻은 아닙니다.

3. 한도를 넘었다면 보증금·담보 조건을 바꿀 수 있는지 확인하세요

가격 자료가 잘못 적용됐는지, 보증금이 높은지, 선순위 담보가 많은지에 따라 대응이 달라집니다. 보증료를 더 내는 것만으로 한도 초과를 해결할 수는 없으며, 실제 계약·담보 조건을 조정해야 합니다.

가입이 어렵다는 안내를 받았을 때 확인할 3단계

1
거절 사유와 적용 가격 확인인정 주택가격, 선순위 금액, 보증금과 신청기한 중 무엇이 문제인지 확인합니다. 가격이나 등기 자료에 오류가 있다면 보완 가능한지 문의합니다.
2
임대인과 보증금·근저당 조정 협의보증금을 낮추거나 선순위 대출을 갚고 근저당을 감액·말소하는 방법을 협의합니다. 대출을 일부 갚기만 해서는 등기의 채권최고액이 자동으로 줄지 않습니다.
3
조정한 조건으로 다시 심사 확인등기와 계약 변경이 실제로 반영된 자료로 재확인합니다. 다른 보증상품도 본인의 신청 자격과 주택 평가 기준에 맞는지 비교하되, 기관을 바꾸면 무조건 가입된다고 보지는 마세요.

2026년 10월 30일 신청분부터 예정된 HUG 사전한도심사HUG는 이사 전에 주택가격과 임대인 보증금지 여부 등을 심사하고, 이사 후 대항력 등 필요한 요건을 확인해 보증하는 절차를 도입한다고 안내했습니다. 10월 28일 현재 시행 전이며, 사전심사 통과가 최종 보증서 발급을 뜻하지는 않습니다.

계약 전이라면 보증 가입이 안 될 경우 계약 해제·계약금 반환을 어떻게 처리할지 임대인과 특약으로 합의해두세요. 이미 계약한 경우에는 가입 거절만으로 계약이 자동 취소되는 것은 아니므로, 체결한 특약과 실제 거절 사유부터 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 전세대출이 승인돼도 반환보증은 거절될 수 있나요?

네. 전세대출을 위한 보증과 세입자의 보증금 반환을 보호하는 보증은 역할과 심사 조건이 다릅니다. 반환보증이 실제로 포함된 상품인지, 별도 신청이 필요한지 확인하세요. HF 일반 전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 함께 신청하는 등의 자격도 확인해야 합니다.

Q2. 보증금 일부만 가입하면 한도 초과를 피할 수 있나요?

HF 전세지킴보증은 보증금 전액이 한도 이하여야 하며 일부 가입은 불가합니다. HUG도 2026년 10월 30일 신청분부터 한도 내 전액 보증으로 변경할 예정입니다. 보증금을 높게 계약하고 일부만 보증받는 방법으로 가입 조건을 우회할 수 있다고 생각하면 안 됩니다.

Q3. 갱신계약도 다시 거절될 수 있나요?

네. 갱신 때의 인정 주택가격과 보증금, 권리관계 등을 다시 확인해야 합니다. 집값이 낮아지거나 보증금이 올라 기준을 넘으면 갱신이 어려울 수 있습니다. 기존 보증의 유효기간과 갱신 신청기한을 따로 확인하세요.

요약 정리

전세보증금이 높다면 집값뿐 아니라 선순위 담보와 기관의 인정가격을 함께 계산해야 합니다.

뱅크몰에서 전세대출을 비교할 때 필요한 보증금과 기존 담보 내역도 함께 알려, 이용 가능한 대출·보증상품 조건을 살펴보세요. 반환보증 가입이 어렵다면 보증금·담보 조정이나 다른 선택지를 함께 검토하되, 최종 가입 여부는 해당 보증기관에서 확인해야 합니다.

2026년 10월 28일 확인. 일반적인 전세보증금 반환보증 기준이며 임대사업자의 임대보증금보증과는 구분됩니다. 가입 가능 여부는 신청일의 규정과 개별 심사에 따라 결정됩니다. 출처: HUG · 전세보증금반환보증 금액 요건·주택가격 산정 · HF · 일반 전세지킴보증 자격·한도·가격평가 · HF · 보증금 전액·선순위채권 계산 안내 · HUG · 2026.9.9. 제도개선 사전 안내(10.30. 적용 예정) · Npay 머니스토리 · 리얼캐스트 전세보증 제도개편 보도(2026.10.19.)

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Q. 전세보증금이 주택가격에 비해 지나치게 높은 경우 전세보증금 반환보증 가입이 거절될 수 있나요?