Q. 토지를 사서 건물을 지으려면 토지매입대출과 건축자금대출을 어떻게 준비해야 하나요?

1. 땅을 사기 전에 원하는 건물을 지을 수 있는지 확인하세요

토지매입대출은 땅을 사는 데 필요한 돈을, 건축자금대출은 건물을 짓는 데 필요한 공사비 등을 마련하는 대출입니다. 상품에 따라 함께 심사하거나 단계별로 나눠 취급할 수 있으므로, 처음부터 건축 계획을 알려야 합니다.

토지대출 한도부터 최대한 받기보다, 건축까지 이어갈 수 있는 조건인지 먼저 확인하세요. 기존 토지대출이 있으면 건축자금 금융사가 담보 순위를 확보하기 위해 상환이나 대환을 요구할 수 있습니다. 대환은 기존 대출을 새 대출로 갚는 것입니다.

건축사와 관할 부서에 건축 가능 조건을 확인하고, 농지·임야라면 필요한 전용 절차도 살펴보세요. 직접 거주할 집인지, 임대용 상가인지, 지어 팔 건물인지에 따라 대출 종류와 심사 기준도 달라질 수 있습니다.

2. 건축자금 한도 전부를 공사비로 쓸 수 있는 것은 아닙니다

건축자금 심사에서는 사업계획, 건축허가·설계 자료, 시공사와의 공사 계약, 공사비 내역, 일정 등을 확인할 수 있습니다. 금융사가 인정하는 공사비와 자기자금 투입 조건이 무엇인지 확인해야 하며, 모든 건축에 적용되는 공통 자기자금 비율은 없습니다.

건축자금의 총한도에 기존 토지대출 상환액이 포함돼 있는지 꼭 물어보세요. 새 대출이 5억 원이어도 그중 3억 원으로 토지대출을 갚는 구조라면 공사비 등에 추가로 쓸 수 있는 돈은 2억 원입니다.

자기자금은 토지가격과 공사비뿐 아니라 취득세·설계·감리·토목공사·각종 부담금·공사기간 이자 등을 포함해 계산하세요. 여기에 공사비 증액이나 일정 지연에 대비한 여유자금도 필요합니다. 같은 비용이나 기존 대환액을 중복 계산하지 않도록 정리하는 것이 좋습니다.

3. 공사비 지급일과 대출 입금일을 맞추고 준공 후까지 계획하세요

건축자금은 공사 진행 정도를 확인한 뒤 나눠 지급하는 방식일 수 있습니다. 이때 이미 진행된 공사의 정도나 금액을 기성고라고 합니다. 승인 한도가 있어도 지급 조건을 충족하기 전에는 돈을 받지 못할 수 있습니다.

시공사에 먼저 줄 돈과 금융사에서 나중에 받는 돈 사이의 공백을 자기자금으로 감당할 수 있어야 합니다. 공사 계약금·초기 공사비를 어떻게 마련할지, 자기자금을 먼저 투입해야 하는지, 공정 확인과 대출 지급에 시간이 얼마나 걸리는지 확인하세요.

준공 후에는 담보대출로 바꿀 계획이라도 새 평가금액과 당시 심사를 통과해야 합니다. 예상 임대보증금이나 매각대금이 늦게 들어오는 경우까지 고려하고, 공사가 지연되면 기존 대출 만기를 어떻게 처리할지도 미리 확인하세요.

자주 묻는 질문