등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구 쉽게 이해하기

등기부등본은 표제부에서 계약할 집을 확인하고, 갑구에서 현재 소유자와 소유권 제한을 본 뒤, 을구에서 근저당권 등 담보권을 확인하는 순서로 읽으면 됩니다.

공식 명칭은 등기사항증명서입니다. 한 번 확인한 문서를 계속 쓰지 말고 계약 직전과 잔금 직전에 새로 열람해 그 사이 권리관계가 달라지지 않았는지 확인해야 합니다.

표제부에서는 계약할 집이 맞는지 확인하세요

표제부에는 부동산의 주소, 건물 구조와 면적처럼 집 자체를 설명하는 정보가 적힙니다. 아파트 같은 집합건물은 1동의 건물 표시와 내가 사려는 전유부분, 대지권 표시가 나뉘어 나타날 수 있습니다.

표제부의 주소·동·호수와 계약서의 목적물이 다르면 같은 집으로 짐작하지 말고 계약 전에 원인을 확인해야 합니다.

표제부는 등기된 현황을 보여주는 문서입니다. 실제 불법 증축이나 용도, 내부 상태까지 모두 보장하는 것은 아니므로 건축물대장과 현장 상태도 함께 살펴보는 편이 안전합니다.

표제부 대조 순서: 계약서 주소 → 건물명칭·동·호수 → 전유부분 면적 → 대지권 표시

갑구는 소유권에 관한 사항을 기록합니다. 매매로 소유자가 바뀐 이력뿐 아니라 압류·가압류, 가등기와 처분금지가처분처럼 소유권 행사에 영향을 줄 수 있는 내용도 확인할 수 있습니다.

갑구의 가장 중요한 확인점은 현재 소유자와 매도인이 같은 사람인지, 그 소유권을 제한하는 등기가 남아 있지 않은지입니다.

등기사항이 여러 개라면 순위번호와 접수일자를 함께 봅니다. 실선으로 그어진 내용은 말소된 사항이지만, 말소 과정과 과거 이력까지 확인하려면 발급 유형에서 ‘말소사항 포함’을 선택할 수 있습니다.

주의가 필요한 표시: 압류·가압류·가등기·가처분·신탁이 보이면 중개 설명만으로 판단하지 말고 법무사나 금융사 등과 계약 가능 여부와 말소 조건을 확인하세요.

을구에는 소유권 이외의 권리가 기록됩니다. 주택 매매에서 가장 자주 보는 항목은 금융기관 등이 설정한 근저당권이며, 전세권·지상권 등이 나타날 수도 있습니다.

채권최고액만 보고 현재 빚을 추정하지 말고, 금융기관의 실제 상환금액과 근저당권 말소 절차를 잔금 전에 확인해야 합니다.

잔금일에는 최신 등기사항증명서를 다시 확인하고, 매도인의 기존 대출 상환과 말소 접수가 어떻게 진행되는지 금융기관·법무사와 맞추는 편이 안전합니다. 매수인의 새 주택담보대출이 있다면 소유권이전등기와 새 근저당권 설정 일정도 함께 조율합니다.

잔금일 확인 순서: 최신 등기 확인 → 기존 대출 상환금액 확인 → 상환·말소 접수 → 소유권이전등기 → 새 대출 근저당권 설정

발급 시점에 을구가 비어 있다면 등기된 소유권 이외의 권리가 없다는 의미로 볼 수 있지만, 집의 모든 사실관계가 안전하다는 보장은 아닙니다. 임차인 점유, 미등기 사항과 건축물 현황 등은 별도로 확인해야 합니다.

이름뿐 아니라 신분증, 주소와 공동소유 여부를 확인하고 압류·가등기·가처분 등 처분을 제한할 수 있는 내용이 없는지도 함께 봐야 합니다.

실선은 말소·변경·경정된 등기사항을 나타냅니다. 현재 효력 여부와 별개로 과거 권리관계와 말소 경위를 확인할 필요가 있다면 관련 서류와 전문가 설명을 함께 확인하세요.

최소한 계약 직전과 잔금 송금 직전에 최신 문서를 다시 확인하는 편이 안전합니다. 중도금 지급 전이나 계약 기간이 길다면 그 사이에도 권리 변동 여부를 점검할 수 있습니다.

등기부등본은 표제부에서 집, 갑구에서 소유자, 을구에서 담보권을 확인하고 계약 직전과 잔금 직전에 다시 보는 문서입니다.

등기 확인이 끝났더라도 실제 주택담보대출 한도는 주택가격, 소득, 기존 부채와 금융사 심사에 따라 달라집니다. 뱅크몰에서 금융사별 예상 한도와 금리를 비교해 잔금 계획까지 함께 점검해보세요.