등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구 쉽게 이해하기

정식 명칭은 등기사항증명서입니다. 글자가 많아 보여도 먼저 주소와 호수를 맞추고, 현재 소유자와 남아 있는 권리를 차례로 확인하면 읽는 순서가 잡힙니다.

1. 표제부에서 계약할 집이 맞는지 확인하세요

표제부는 부동산을 식별하는 부분입니다. 소재지, 건물 내역과 면적 등을 계약서와 비교하세요. 아파트처럼 집합건물인 경우 동·호수와 대지권 표시도 함께 확인합니다.

비슷한 주소나 같은 건물의 다른 호수를 잘못 열람할 수 있습니다. 부동산 고유번호와 실제 계약 목적물이 일치하는지도 점검하세요.

2. 갑구는 이름 외에 소유권 제한도 봅니다

현재 소유자와 매도인 또는 임대인의 신분을 대조하세요. 공동명의라면 지분과 계약에 참여하는 사람, 대리인이 나온 경우에는 대리권 증빙을 확인해야 합니다.

가압류·압류·가처분·가등기·신탁 등의 기재가 보이면 이름만 확인하고 넘어가지 마세요. 권리의 내용과 처분 권한을 추가로 확인해야 하며, 신탁은 신탁원부 등 관련 자료까지 검토할 필요가 있습니다.

3. 을구의 채권최고액은 대출 잔액과 다릅니다

근저당권의 채권최고액은 담보로 확보해 둔 상한이며, 오늘 실제로 갚아야 할 잔액과 동일하지 않습니다. 상환 예정 내역과 말소 절차를 별도로 받아야 합니다.

등기에서 같은 구의 권리 순서는 순위번호, 다른 구 사이에서는 접수번호를 비교합니다. 다만 법정 우선권 등 예외가 있으므로 번호만으로 배당 순위까지 확정해서는 안 됩니다.

4. 등기부에 모든 위험이 나타나지는 않습니다

등기부가 깨끗하다는 것과 거래 위험이 없다는 것은 다릅니다. 임차인의 점유·전입과 보증금, 세금, 건축물의 실제 상태 등은 별도 자료가 필요할 수 있습니다.

말소된 사항과 현재 유효한 사항도 구분하세요. 과거 이력을 함께 보려면 발급·열람 시 선택한 증명서 유형을 확인해야 합니다.

5. 계약 때 본 등기부를 잔금 때 다시 보세요

계약 후 잔금 전에도 권리가 추가되거나 변경될 수 있습니다. 계약 전뿐 아니라 중도금·잔금 지급 전에 다시 확인하고, 접수 중인 사건 표시가 있다면 처리 내용을 확인하세요.

기존 근저당을 잔금으로 갚기로 했다면 상환액, 송금처, 말소서류 인도와 신청 순서를 금융회사·등기 담당자와 맞추세요. 돈을 갚은 것과 등기에서 권리가 말소된 것은 별도의 확인 사항입니다.

자주 묻는 질문