첫 집이든, 이사든, 전원주택이든 “어디서부터 뭘 봐야 하지?” 싶은 게 집 사기죠. 아래 체크리스트는 실수요자 관점에서 꼭 확인해야 할 항목만 싹 모은 가이드입니다. 프린트하거나 메모 앱에 옮겨 두고 한 항목씩 체크해 보세요. 마지막엔 주택담보대출(주담대) 비교 팁도 정리했습니다.
한눈에 보는 핵심 흐름
- 총예산·대출전략 잡기
- 입지·생활환경 고르기
- 집 상태(하자)·채광 확인
- 법적 리스크 점검
- 가격·협상
- 계약서 특약
- 대출 실행·잔금·입주
1) 예산·자금 계획 (가장 먼저!)
- 총예산: 매매가 + 취득세 + 중개보수 + 등기·인지 + 이사·가전·수리비
- 대출 상환 가능액: 월 상환(원리금) = 세후 소득에서 고정지출 뺀 금액 대비 여유 15% 이상 남기기
- 비상자금: 예비수리·예상 밖 비용용 현금 쿠션(3~6개월 생활비)
- 주택 보험(화재/배상), 관리비 수준(단지 공용비·주차·승강기·경비 포함)
2) 대출(주담대) 전략
사전승인(프리앱루벌): 집 보러 다니기 전 미리 한도·금리·DSR 체크
- 규제 이해: LTV(집값 대비 대출비율), DSR(총부채원리금/연소득), 실거주 의무 여부
- 상환방식: 원리금균등 vs 원금균등 vs 거치 후 분할 / 고정 vs 변동금리
- 타임라인: 잔금일 역산해 감정평가 → 본심사 → 근저당 설정 → 실행 순서 잡기
- 연말 변수: 일부 은행은 대출총량제로 연말에 취급 축소·중단 사례가 있어 미리 접수·사전승인이 안전
팁: 대출은 금리만 보지 말고 ▲우대금리 달성 조건 ▲중도상환수수료 ▲인지·근저당 비용까지 세후 총비용으로 비교하세요.
3) 입지·생활환경 (매일 쓰는 것부터)
- 교통: 출퇴근 시간·버스/지하철 환승, 고속·간선 접근성
- 생활 인프라: 마트·병원·약국·공원·문화시설·체육시설
- 교육: 학군·통학 동선·학원가(해당 시)
- 소음/냄새: 도로·철도·공장·상가(심야영업)
- 재난 리스크: 침수지도, 경사·사면(산사태), 일조 방해 건축 계획
- 개발계획: 역세권·도로 신설·학교·공원 조성 등 지자체 공고 확인
전원·교외 주택은 의료 접근성, 대중교통 빈도, 제설·치안도 꼭 체크하세요.
4) 집 자체 컨디션(하자)·채광
- 채광/향: 남향·남동향 선호, 동지 기준 일조 확인 / 인접 건물 그늘 여부
- 누수·결로·곰팡이: 욕실·창틀·베란다·외벽, 장마철 이력
- 창호·단열: 유리 등급, 틈새 바람, 발코니 방수
- 설비: 보일러 연식·배관 교체 이력, 콘센트 수, 누전차단기
- 소음: 층간·배수·기계실, 도로/엘리베이터 인접
- 공용부(아파트): 엘리베이터·주차대수·CCTV·폐기물 동선·관리사무소 민원 수준
- 단독/다세대: 옥상 방수, 하수구 역류, 불법 증축 흔적
체크는 낮/해질녘/비 오는 날 각각 가보면 훨씬 정확합니다.
5) 법적 리스크(가장 중요)
- 등기부등본: 소유자 일치, 근저당·가압류·가처분 여부
- 건축물대장/토지대장: 용도·구조·면적 불일치, 불법 증축
- 토지이용계획: 용도지역·지구단위, 건폐율·용적률, 도로 접함 여부
- 재건축/재개발: 추진 단계, 추가 분담금·이주비 리스크
- 임대차 현황: 전세/월세 보증금 인수 여부, 인도일 협의, 대항력 있는 세입자 존재?
- 특약 예시: “잔금일까지 근저당·가압류 말소”, “하자 발견 시 수리·비용정산”, “확정일자·전입일 기준 위험 분담” 등.
6) 가격·협상
- 실거래가(최근 6~12개월) + 동일 동·라인 비교
- 매도 사유·인도 시점 파악 → 양보 가능한 지점 찾기
- 수리비 견적 확보 후 가격 조정 카드로 활용
- 조건 협상: 잔금일/인도일, 잔금 전 수리, 옵션(가전·가구) 포함 여부
7) 계약·서류·일정 관리
- 계약금/중도금/잔금 스케줄, 위약조항 확인
- 특약: 하자·말소·인도·벌금·지체상금 등 구체 문구로
- 대출 일정: 감정평가→본심사→근저당 서류→실행 순서 역산
- 전입·확정일자: 잔금일 동시 처리(보증금 보호)
- 이사 준비: 관리사무소 이사예약·주차, 인터넷·도어락, 전력·가스 전환
8) 유지비·세금·보험
- 관리비 추이(최근 6개월)·장기수선충당금
- 재산세/종부세 가능성, 1주택·일시적 2주택 세법
- 화재·배상책임 보험 가입/승계, 누수배상 특약 여부
9) 전원주택·단독주택 추가 체크(해당 시)
- 상하수도/정화조, 지하수 수질
- 난방 연료(기름·펠릿·LPG) 공급·비용
- 제설/도로 사유지 여부, 진입로 폭
- 농지·임야 용도 변경 가능성, 개발 제한
10) 첫 주택 구매자 포인트
- 무리하지 않는 LTV/DSR: 첫 집은 “갚기 쉬운 구조”가 우선
- 필수 수리만 먼저, 가전은 단계별 구매
- 사전점검(홈 인스펙션) 활용하면 하자 누락 줄어듦
- 시장 타이밍은 예측보다 준비도가 좌우(서류/대출/계약금 확보)
주담대가 필요하다면? 비교가 반은 이깁니다
집을 잘 골라도 대출 조건이 아쉬우면 전체 자금 계획이 흔들립니다. 은행마다 LTV·금리·우대조건·중도상환수수료·인지/설정비가 다르고, 연말에는 대출총량제 영향으로 일부 금융사가 취급을 줄이기도 합니다.
뱅크몰처럼 주택담보대출을 여러 금융사로 한 번에 비교할 수 있는 플랫폼을 활용하면:
- 내 소득·부채 기준으로 실제 승인 가능성 높은 상품을 우선 제시
- 금리/총비용/조건을 한 화면에서 비교
- (원하면) 전문가 상담으로 서류·일정까지 깔끔 정리
한 줄 팁: 집 보러 가기 전 사전승인부터. 집 계약 전 대출 실행 타임라인을 잔금일에 맞춰 역산해 두면 안전합니다.
마무리
주택 구매는 “감(감정)”과 “검(검증)”의 싸움입니다. 설레는 마음은 충분히 즐기되, 위 체크리스트로 빠짐없이 검증하세요. 그리고 대출이 필요하다면 비교부터—뱅크몰에서 조건을 가볍게 조회해 보시고, 내 상황에 맞는 최적의 주담대로 안전하게 마무리하세요.
