Q. 임대인이 전세를 월세로 전환하려는 경우 법정 전월세전환율은 어떻게 적용되나요?

1. 기존 계약의 전환인지 새 세입자와의 계약인지 구분하세요

법정 전월세전환율은 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때 과도한 월세를 받지 못하도록 정한 상한입니다. 보증금을 일부 남기고 월세를 받는 반전세 전환에도 적용됩니다.

기존 세입자에게 집주인이 일방적으로 월세 전환을 강요할 수는 없습니다. 특히 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우에는 기존 조건이 유지되는 것이 원칙이며, 월세로 바꾸려면 별도의 합의가 필요합니다.

이전 세입자가 나가고 새 세입자와 처음 맺는 계약은 종전 전세보증금을 기준으로 법정 전환율을 그대로 대입하는 경우와 다릅니다. 일반 민간 임대차에서는 새 보증금과 월세를 협의합니다. 등록임대주택·공공임대 등은 별도 규정을 확인해야 합니다.

같은 세입자가 계속 거주한다면 계약서만 새로 썼다는 이유로 신규 계약으로 단정하지 마세요. 계약이 계속되는지, 갱신요구권을 행사했는지 등 실제 내용을 확인해야 합니다.

2. 돌려받는 보증금에 연 5.00%를 곱한 뒤 12로 나눕니다

주택임대차보호법과 시행령은 ‘연 10%’와 ‘한국은행 기준금리 + 2%포인트’ 중 낮은 비율을 적용하도록 정합니다. 한국은행은 2026년 10월 22일 기준금리를 연 3.00%로 유지했습니다.

월세 상한은 전체 보증금이 아니라 실제로 줄여 월세로 바꾸는 보증금으로 계산합니다. 기존 보증금을 그대로 두고 이 금액을 추가 월세로 받는다는 뜻은 아닙니다.

위 사례에서 월 60만 원을 요구한다면 전환율은 ‘60만 원 × 12 ÷ 1억 2,000만 원 = 연 6%’입니다. 별도 임대료 인상 없이 보증금만 전환하는 조건이라면 현재 법정 상한을 넘습니다.

3. 반환할 보증금과 월세 시작일을 계약서에 함께 남기세요

월세 금액만 정하지 말고 보증금 감액분을 언제 돌려주는지도 합의해야 합니다. 세입자가 전세대출이나 반환보증을 이용하고 있다면 보증금 감소에 따른 일부 상환·보증 변경 절차도 해당 금융사와 확인하세요.

법정 상한을 초과해 지급한 월세는 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조·제10조의2에 따라 세입자에게 불리한 위반 약정의 효력과 초과 차임 반환 문제가 생깁니다. 서명했다는 이유만으로 초과 월세가 모두 유효해지는 것은 아닙니다.

먼저 계산 근거를 제시해 조건 정정이나 초과분 반환을 협의하세요. 합의가 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단의 도움을 받을 수 있습니다. 분쟁 중 월세를 임의로 전부 중단하기보다 지급 범위와 대응 방법을 확인하는 것이 좋습니다.

4. 자주 묻는 질문