Q. 임차인이 계약갱신요구권을 사용한 뒤 이사하면 다음 임차인과의 계약에는 어떤 영향이 있나요?
전세자금대출2026-10-28
기존 세입자가 계약갱신요구권을 써서 계약을 연장한 뒤에 이사하겠다고 합니다. 다음 세입자와 계약할 때도 보증금을 5%만 올릴 수 있나요? 이 집 기준인지?
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전세자금대출 담당궁금한 내용을 이해하기 쉽게 안내드립니다
새 임차인은 이전 세입자의 갱신요구권 사용과 별개로 자신의 갱신요구권을 가집니다.
일반 민간임대주택에서 기존 계약을 끝내고 다른 임차인과 새 계약을 맺는다면, 이전 계약의 5% 증액 상한이 새 보증금·월세에 그대로 이어지지는 않습니다.
다만 등록임대주택은 임차인이 바뀌어도 임대료 제한을 따로 확인해야 합니다. 새 입주일은 기존 계약의 종료일과 보증금 반환·집 인도 일정에 맞춰 정하세요.
1. 갱신요구권은 그 집에서 한 번 쓰면 끝나는 권리가 아닙니다
이전 세입자가 권리를 썼다는 이유로 다음 세입자의 갱신요구를 거절할 수는 없습니다. 새 임차인도 법에서 정한 기간에 갱신을 요구하면 1회, 2년의 갱신을 요구할 수 있습니다. 법정 갱신거절 사유가 있는지는 별도로 판단합니다.
- 기존 임차인 A · 갱신요구권 사용A의 계약에서 갱신요구권을 사용한 이력입니다.
- A 계약 종료 · 보증금 반환·집 인도기존 임대차를 정리하고, 다른 임차인과 맺을 새 계약의 입주 일정을 맞춥니다.
- 새 임차인 B · 별도 신규계약B는 A의 사용 이력과 관계없이 자신의 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
다만 같은 세입자와 계속 거주하면서 계약서만 다시 쓰거나, 계약상 지위만 넘기는 경우까지 모두 ‘새 임차인의 독립된 신규계약’으로 볼 수는 없습니다. 계약서 명칭보다 실제 당사자와 계약 관계를 확인해야 합니다.
2. 일반 신규계약의 임대료는 새 임차인과 합의합니다
다른 세입자와 맺는 일반 신규계약에는 종전 보증금·월세 대비 5% 상한이 그대로 적용되지 않습니다. 5%는 갱신요구권에 따른 갱신이나 존속 중 증액청구의 상한이지, 모든 새 계약의 가격을 묶는 기준은 아닙니다.
| 계약 유형 | 임대료 기준 |
|---|---|
| 기존 세입자의 갱신요구권 행사 | 5% 이내 증액 상한 |
| 다른 세입자와 일반 신규계약 | 새 당사자 간 합의 |
| 등록임대주택의 임차인 변경 | 별도 증액 제한 확인 |
(예시) 기존 보증금 4억 원을 갱신하는 경우
5% 상한이 적용된다면 증액 한도는 2,000만 원입니다.
4억 원 × 1.05 = 4억 2,000만 원이는 기존 세입자의 해당 갱신에서 계산한 상한입니다. 다른 세입자와의 일반 신규계약 금액을 4억 2,000만 원으로 제한한다는 뜻은 아닙니다. 5%는 자동 인상률도 아니며, 더 낮은 지역 조례상 한도가 있다면 그 기준을 확인합니다.
등록임대주택은 다릅니다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 임대료 증액 제한과 1년 이내 재증액 제한 등을 확인해야 합니다. 세입자가 바뀌었으니 시세대로 마음껏 올릴 수 있다고 판단하지 말고, 등록 유형·등록 시점·직전 임대료를 관할 지자체나 렌트홈에서 확인하세요.
3. 다음 세입자를 받기 전에 기존 계약의 종료일을 확정하세요
갱신요구권으로 갱신한 계약은 세입자가 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 갱신기간 중 중도해지를 전제로 한 기준이며, 당사자가 더 이른 종료일에 합의했다면 그 합의도 함께 확인합니다.
- 해지통지 도달일세입자가 문자를 보낸 날만 보지 말고, 집주인에게 통지가 도달한 날짜를 확인합니다. 문자·내용증명 등 도달 사실을 확인할 자료를 남기세요.
- 도달일부터 3개월 경과별도 조기종료 합의가 없는 중도해지의 기준입니다. 3개월을 무조건 90일로 바꾸어 계산하지 않습니다.
- 보증금 반환·집 인도와 새 입주일 조율기존 계약 종료일, 실제 퇴거일, 반환할 금액을 정리하고 다음 세입자의 잔금·입주 일정을 맞춥니다.
계약 만료일에 맞춰 종료하는 경우와 갱신기간 중 중도해지는 구분합니다. 위 흐름은 기존 세입자가 스스로 해지를 통지하는 상황이며, 임대인의 실거주 사유 갱신거절과는 다릅니다.
새 세입자가 구해지지 않았다는 이유만으로 이미 종료된 계약의 보증금 반환을 계속 미룰 수는 없습니다. 반환과 집 인도는 함께 진행하고, 새 계약 입주일을 무리하게 앞당겨 인도 지연 분쟁이 생기지 않도록 하세요.
자주 묻는 질문
Q1. 새 세입자에게 ‘갱신요구권 없이 2년만 거주’ 특약을 넣어도 되나요?
그 문구만으로 법이 보장한 갱신요구권을 미리 없앨 수는 없습니다. 주택임대차보호법에 위반해 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없으므로, 새 계약은 새 임차인의 권리를 전제로 작성해야 합니다.
Q2. 집주인이 실거주한다고 내보낸 뒤 새 세입자를 받는 경우도 같나요?
다릅니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 세입자가 갱신 후 스스로 해지한 경우와 구분해야 합니다.
Q3. 새 임차인과 계약하면 임대차 신고도 다시 해야 하나요?
신고 대상에 해당한다면 새 계약의 체결일부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 기존 세입자의 갱신 신고가 새 세입자의 계약 신고까지 대신하는 것은 아닙니다. 등록임대주택의 별도 신고 의무도 함께 확인하세요.
요약 정리
새 임차인의 갱신권은 별도로 판단하며, 일반 신규 임대료는 새로 합의합니다.
등록임대 여부와 기존 계약 종료일을 먼저 확인하세요. 새 보증금이 늦게 들어오거나 금액이 줄어 기존 보증금 반환에 공백이 생긴다면, 뱅크몰에서 제휴 금융사의 전세퇴거자금대출 가능 조건과 실행 일정을 함께 비교해보세요.