Q. 세입자가 살고 있는 아파트도 담보대출을 받을 수 있나요?

1. 세입자가 계속 사는지, 보증금을 돌려주는지부터 구분하세요

같은 아파트라도 임대차를 유지하는 대출과 세입자 퇴거를 전제로 하는 대출은 심사 구조가 다릅니다. 세입자가 계속 거주한다면 임대 중인 주택을 담보로 취급하는 상품을 찾아야 합니다. 금융사가 실거주나 임차인 퇴거를 조건으로 운영하는 상품이라면 그 조건에 맞지 않을 수 있습니다.

보증금을 돌려주려는 목적이라면 전세퇴거자금·임차보증금 반환용 대출을 알아보세요. 카카오뱅크처럼 반환용 대출을 운영하면서 보증금 반환과 임차인 전출에 관한 추가약정을 두는 상품도 있습니다. 계속 거주할 세입자를 퇴거 예정이라고 전제해 신청해서는 안 됩니다.

생활자금인지 실제 사업자금인지에 따라서도 취급 조건이 달라집니다. 지역·주택 보유 수·소득과 기존 부채에 따른 제한은 세입자 유무와 별도로 확인해야 합니다.

2. 보증금이 크면 담보대출 여력이 줄어들 수 있습니다

금융사는 집값뿐 아니라 세입자 보증금과 기존 담보대출이 차지한 금액을 함께 봅니다. 전입·점유와 확정일자 등 요건을 갖춘 세입자는 경매 때 후순위권리자보다 보증금을 먼저 돌려받을 권리가 있습니다. 따라서 임대차와 근저당권의 순위를 확인하고 보증금 등을 담보 심사에 반영합니다.

LTV는 금융사가 인정한 집값 대비 대출 비율입니다. 아래는 집값에 LTV를 적용한 금액에서 기존 담보와 보증금을 차감하는 구조를 단순화한 예시입니다.

보증금의 반영 방식은 담보 순위와 상품 기준에 따라 달라집니다. 기존 대출도 실제 잔액이 아닌 등기부 설정액으로 계산하는 경우가 있으므로, 담당자에게 보증금·선순위 채권·방공제의 차감 내역을 나누어 알려달라고 요청하세요. 방공제는 소액임차인의 보증금 보호를 고려해 일부 금액을 차감하는 것을 말합니다.

3. 임차인 조사와 필요한 협조 범위를 확인하세요

세입자의 담보 설정 동의와 임대차 사실 확인을 위한 협조는 구분해야 합니다. 임차인은 집의 소유자가 아니므로 세입자가 있다는 이유만으로 모든 담보대출에 동일한 동의 요건이 붙는 것은 아닙니다. 다만 금융사는 실제 보증금과 거주 현황을 확인하기 위해 임대차계약서, 전입세대확인서와 임차인 확인 절차 등을 요구할 수 있습니다.

전화·방문 조사나 확인서가 필요한지는 상품마다 다릅니다. 필요한 협조를 받기 어렵다면 어떤 확인 방법을 인정하는지 먼저 문의하세요. 보증금을 받고 실제로 임대한 집을 무상거주로 신고하는 방식으로 진행하면 안 됩니다.

반환용 대출은 보증금을 세입자에게 지급하거나 전세대출 금융사 등 지정된 곳에 송금하는 절차가 붙을 수 있습니다. 세입자에게 전세대출이 있다면 반환받을 계좌를 사전에 확인하세요. 금융사 자체 취급 제한도 달라질 수 있으므로 임대차 조건과 희망 실행일을 함께 전달하는 것이 좋습니다.

4. 자주 묻는 질문