대출이 나오지 않을 때 계약금을 돌려받으려면 매매계약서에 어떤 특약이 필요한가요?

주택담보대출 담당궁금한 내용을 이해하기 쉽게 안내드립니다

대출 불가 시 계약금을 돌려받으려면, 반환 조건을 매매계약서 특약으로 구체적으로 합의해야 합니다. 특약이 없으면 대출 불가는 통상 매수인의 자금 사정으로 해석될 여지가 있어 계약금 반환을 단정하기 어렵습니다.

“대출이 안 되면”이라는 표현만 쓰지 말고, 대출 종류·최소 승인금액·확인 기한·증빙 방법·반환 기한까지 적으세요.

특약에는 ‘어떤 대출이 안 되는지’를 적어야 합니다

주택담보대출인지, 정책대출인지, 잔금대출인지가 빠지면 나중에 서로 다른 대출을 떠올릴 수 있습니다. 필요한 최소 대출금액도 함께 정해 두는 편이 안전합니다.

예를 들어 단순한 한도 축소까지 포함할지, 아예 승인 거절만 포함할지도 당사자 사이에 분명히 정해야 합니다.

한 곳에서 거절된 경우만으로 계약을 해제할지, 정해 둔 여러 금융회사에서 필요한 금액을 받지 못한 경우까지 볼지 합의가 필요합니다.

매수인이 고의로 심사를 미루거나 불리하게 만든 경우에는 특약을 적용하지 않는다는 예외도 함께 정할 수 있습니다.

문구는 “매수인이 ○월 ○일까지 정한 대출에서 ○원 이상 승인받지 못하고 그 사실을 서면으로 알리면, 본 계약은 해제하며 매도인은 계약금을 ○일 안에 반환한다”처럼 조건과 결과를 한 문장 안에 연결하는 방식이 좋습니다.

매도인 귀책이 없는 해제인지, 중개보수·감정비 같은 비용은 누가 부담하는지도 계약 당사자가 별도로 합의해야 합니다.

일반적으로 계약금이 오간 매매는 별도 약정이 없으면 이행에 착수하기 전까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 돌려주어 해제할 수 있습니다. 대출 불가 특약은 이 기본 구조와 다른 반환 조건을 미리 정하는 장치입니다.

고액 거래이거나 문구 해석이 애매하다면, 서명 전에 공인중개사와 법률 전문가에게 해당 특약의 범위를 확인하세요.

대출 불가 특약은 ‘대출 불가’의 기준과 반환 절차를 구체적으로 적을수록 효과가 분명해집니다. 대출 종류, 최소 승인금액, 결과 확인 기한을 빠뜨리지 마세요.

특약이 있어도 실제 적용은 문구와 심사 경위에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 전 대출 가능 금액을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.