Q. 금융사마다 같은 아파트의 감정가가 다르게 나올 수 있나요?

‘시세’와 ‘대출용 담보가액’은 같은 말이 아닙니다

시세는 시장에서 거래될 것으로 보는 가격 범위입니다. 담보가액은 금융사가 대출 심사에서 그 주택을 얼마로 인정할지 정한 금액입니다.

아파트 시세가 충분한 단지는 KB시세나 한국부동산원 시세처럼 공개 가격 정보를 활용하는 경우가 많습니다. 다만 어느 자료의 어떤 값과 기준일을 쓰는지는 상품과 금융사에 따라 달라질 수 있습니다.

금융사별 차이가 생기는 대표적인 이유

시세가 없거나 적으면 감정평가가 중요해집니다

거래 사례가 적은 신축 소규모 단지, 재건축·재개발 관련 주택, 개별성이 큰 주택은 공개 시세만으로 판단하기 어려울 수 있습니다. 이때 감정평가사는 주변 거래 사례, 위치, 층·향, 건물 상태 등을 비교해 가치를 산정합니다.

평가를 받는다고 해서 매매가가 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 매매계약서 금액, 시세 정보, 감정평가액 중 무엇을 어떤 순서로 적용하는지는 대출 상품의 기준을 확인해야 합니다.

같은 단지라도 동·호수 조건이 반영됩니다

아파트는 단지 평균 시세가 있어도 모든 세대의 가치가 같지는 않습니다. 층수, 방향, 조망, 소음, 내부 상태처럼 실제 거래가격에 영향을 주는 조건이 다르면 담보평가에도 차이가 생길 수 있습니다.

정책모기지의 일부 기준은 아파트 최저층에 시세 하한가를 적용합니다. 일반 주택담보대출도 저층·특수층을 어떻게 볼지는 각 금융사의 평가 기준에 따라 달라질 수 있습니다.

감정가가 높아도 대출 한도가 같지는 않습니다

담보가액은 한도를 계산하는 한 요소입니다. LTV는 담보가액 대비 대출 비율이고, DSR은 소득에 비해 1년 동안 갚아야 하는 원리금 부담을 보는 기준입니다.

예를 들어 한 금융사의 담보가액이 더 높아도 소득, 기존 대출, 지역 규제, 임차보증금이나 선순위 근저당 때문에 실제 가능 금액이 더 낮을 수 있습니다. 반대로 담보가액이 조금 낮아도 상환 조건이나 부대비용이 더 유리할 수 있습니다.

대출 비교 전에는 이렇게 확인하세요

1. 금융사에 예상 한도뿐 아니라 적용한 담보가액과 시세 기준일을 물어봅니다.
2. 해당 동·호수가 저층·최저층·필로티 위 세대인지, 별도 감정이 필요한지 확인합니다.
3. 기존 근저당과 임차보증금이 있다면 순위와 잔액을 함께 알려 실제 담보 여력을 계산합니다.
4. 담보가액, 금리, 중도상환수수료, 실행 가능일을 같은 조건으로 놓고 비교합니다.

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