Q. 중도금 대출을 승계한 뒤 잔금대출로 바꿀 때 무엇을 확인해야 하나요?

중도금 대출과 잔금대출은 심사 시점이 다릅니다

분양사업장의 집단 중도금 대출은 공사 기간에 분양대금을 나누어 내기 위한 대출입니다.

반면 잔금대출은 입주와 소유권 이전에 맞춰 주택을 담보로 설정하는 주택담보대출입니다.

따라서 중도금 대출을 승계한 사실과 별개로, 잔금대출은 실행 시점의 조건을 기준으로 다시 가능 여부와 한도가 정해질 수 있습니다.

먼저 ‘연계형 전환 특약’이 있는지 보세요

일부 사업장은 중도금 대출을 특정 상품의 잔금대출로 전환하는 특약을 두기도 합니다.

이 경우에도 전환 예정일, 대상 주택 요건, 신청 절차, 전환하지 못할 때의 비용을 약정서에서 확인해야 합니다.

특약이 없다면 중도금 대출을 상환하고 별도의 잔금대출을 실행하는 구조인지, 취급은행과 분양사무실에 각각 확인하세요.

잔금대출에서는 DSR과 기존 부채를 다시 봅니다

중도금 대출은 취급 당시 DSR 적용 방식이 일반 주담대와 다를 수 있습니다.

하지만 이후 DSR이 적용되는 잔금대출을 새로 신청하면, 기존 중도금 대출의 원리금 상환 부담이 심사에 반영될 수 있습니다.

DSR은 연소득과 비교해 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 얼마나 되는지 보는 기준입니다.

입주 전 신용대출·카드론·자동차 할부가 늘어나면 잔금대출 가능 금액이 달라질 수 있으므로, 큰 신규 부채는 신중히 결정하세요.

입주 시점의 담보가치와 규제도 중요합니다

잔금대출 한도는 분양가만으로 정해지지 않고, 금융회사가 인정하는 담보가치와 적용 규제를 함께 반영합니다.

LTV는 집값 대비 담보대출 비율을 보는 기준이며, 규제지역 여부와 보유주택 수 등에 따라 적용 조건이 달라질 수 있습니다.

입주가 미뤄지거나 시장 상황이 바뀌면 실행일과 자금 계획도 다시 맞춰야 합니다.

잔금일에는 대출 실행 순서도 확인하세요

잔금대출은 보통 소유권 보존등기 또는 이전등기와 근저당권 설정이 가능한 일정에 맞춰 실행됩니다.

선순위 담보나 미정리 권리가 있으면 1순위 근저당 설정이 어려워져 실행이 지연될 수 있습니다.

중도금 잔액을 잔금대출로 갚는 순서, 본인 부담금 납부 시점, 등기 비용과 취득세까지 포함한 자금표를 미리 만들어 두세요.

입주 2~3개월 전에는 이 자료를 정리하세요

• 분양계약서와 권리의무승계 계약서
• 중도금 대출 약정서와 현재 대출 잔액
• 연계형 전환 특약, 미전환 수수료 관련 조항
• 재직·사업소득 자료와 기존 대출 내역
• 입주예정일, 잔금일, 자기자금과 부대비용 계획

잔금일이 가까워진 뒤 한 곳만 알아보기보다, 중도금 취급은행과 다른 금융회사의 실행 가능일·한도·금리를 같은 시점에 비교하는 편이 좋습니다.

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