Q. 주담대 최대한도를 받으려면 은행과 보험사 중 어디가 유리할까요?

1. DSR이 한도를 제한한다면 보험사를 함께 보세요

DSR은 금융사가 인정한 연소득에 비해 대출 원금과 이자를 1년에 얼마나 갚는지 보는 비율입니다. 예를 들어 인정 연소득이 6,000만 원이면 40%는 연 2,400만 원, 50%는 연 3,000만 원의 상환 범위입니다. 기존 대출의 심사상 원리금도 이 범위 안에 포함합니다.

보험사의 50%는 대출 원금이 아니라 전체 대출의 연간 원리금 부담 기준입니다. 삼성화재도 주택담보대출 안내에서 DSR 50% 한도를 설명합니다. 정책대출 등 별도 기준을 적용하는 상품은 구분해야 하며, 금융사가 내부 심사로 규제 상한보다 적게 승인할 수도 있습니다.

2. 같은 심사 조건이라면 원금 한도가 얼마나 달라질까요?

위 사례에서 기존 대출의 심사상 연간 원리금이 600만 원이라면, 새 주담대에 남는 범위는 은행 연 1,800만 원, 보험사 연 2,400만 원입니다. 기존 부채가 있어도 보험사가 주담대 원금 한도를 항상 일정 비율만큼 더 주는 것은 아닙니다.

30년 원리금균등상환, 심사에 쓰는 금리를 양쪽 모두 연 6%로 가정한 계산입니다. 스트레스 금리 반영이 필요하다면 이를 포함한 심사금리가 6%라는 뜻이며 실제 약정금리를 뜻하지 않습니다. 담보·지역·상품 상한 등 다른 제한은 제외했으므로 실제 승인액은 이보다 낮을 수 있습니다.

3. 담보나 공통 규제에 걸리면 보험사도 더 주기 어렵습니다

LTV는 금융사가 인정한 집값 대비 대출 비율입니다. 적용 비율과 선순위 대출·임대차 보증금·소액임차보증금 공제 등이 담보 한도를 제한할 수 있습니다. 주택 구입·생활자금·대환 등 목적과 지역·주택 수에 따른 제한도 함께 적용됩니다.

보험사는 은행의 DSR 부족을 보완하는 선택지일 수 있지만, 공통 규제를 없애주는 선택지는 아닙니다. 예를 들어 담보 등 다른 기준이 3억 원으로 제한한다면, DSR 계산상 보험사에서 3억3,000만 원이 나오더라도 그 금액을 모두 받을 수는 없습니다.

4. 금리·만기·인정소득까지 같아야 비교가 정확합니다

같은 연간 상환 범위라도 금리가 높을수록 빌릴 수 있는 원금은 줄고, 상환기간이 길어지면 원금 한도가 늘 수 있습니다. 다만 원하는 만기를 누구나 선택할 수는 없으며, 나이·지역·상품 조건에 따라 제한됩니다. 은행과 보험사 모두 적용 대상 대출에 스트레스 DSR을 반영합니다.

‘보험사 DSR 50%’만으로 실제 최대한도를 확정하지 마세요. 제출 소득 중 무엇을 인정하는지, 기존 부채를 연간 얼마로 계산하는지, 고정·혼합·주기·변동금리별 심사 조건이 어떻게 다른지 확인해야 합니다. 실제 약정금리와 월 납입액·중도상환수수료도 받아 비교하세요. 보험사 금리가 은행보다 항상 높거나 낮은 것은 아닙니다.

5. 최대한도와 감당할 수 있는 월 부담을 함께 고르세요

은행 한도가 부족하면 “DSR·담보·상품 중 무엇이 제한했는지”와 산정 내역을 요청하세요. 그 자료를 바탕으로 다른 은행과 보험사에 비교를 요청하면, 부족한 금액을 채울 수 있는지 더 정확하게 확인할 수 있습니다.

한도가 가장 큰 상품보다 필요한 금액을 감당 가능한 비용으로 마련하는 상품이 적합합니다. 최대한도가 나와도 잔금일 실행이 어렵거나 월 상환 부담이 크다면 자금계획을 다시 조정해야 합니다.