전세에서 매매로, 지금이 전환할 타이밍일까? 실수요자를 위한 주거전환 전략

왜 전세에서 매매로 넘어가야 할까? 많은 신혼부부와 실수요자들이 “지금 살고 있는 전세집을 그냥 사버릴까?” 하는 고민을 합니다. 이 고민의 이면에는 전세의 불안정성과 자산 형성의 한계가 있습니다.

• 전세는 ‘임차’이기 때문에 언제든 퇴거 요청을 받을 수 있습니다.
• 전세사기나 집주인의 파산 등으로 보증금 회수 리스크도 존재합니다.
• 매월 전세금을 내도 자산이 쌓이지 않으며, 향후 재계약 시 금리 인상이나 보증금 상승 부담도 큽니다.
• 특히 자녀 계획이 있다면 더 이상 전세로 버티기보다는 안정적인 내 집 마련을 고려해야 할 때입니다.

📅 언제 매매로 전환해야 할까?

아래 항목 중 3가지 이상 해당된다면 지금이 매매 전환 시점일 수 있습니다.

• 전세 만기까지 6개월 이내
• 계약갱신청구권 사용 완료
• 자녀 계획이 있거나 출산 예정
• 전세 보증금이 2억 원 이상
• 정부 공공분양 공고 중

💡 특히 전세가율(전세가 ÷ 매매가)이 70~80% 이상인 경우, 매수 시점으로 고려해볼 수 있습니다.

💰 전세에서 매매로, 자금 계획은 이렇게

전세 → 매매 전환에는 단순한 보증금만으로는 부족합니다. 아래 요소들을 종합적으로 고려하세요.

🧮 기본 공식:

보증금 + 예금 + 대출 가능액 ≥ 매매가 + 취득세 + 이사비

🔍 집주인에게 매매 의사 타진하기

지금 거주 중인 전세집이 마음에 든다면, 집주인에게 매매 의사를 타진해보는 것도 전략입니다.

• 전세 만기 전에 협상 여지가 생기면 이사비 절감
• 기존 입주 환경 그대로 유지 가능 → 생활권 안정성 확보

특히 자녀 교육이나 직장 거리 등으로 거주지를 쉽게 바꾸기 힘든 워킹맘이라면 유리한 전략입니다.

🏦 전세대출 → 매매대출 전환 절차

전세대출을 매매대출로 전환하는 과정은 아래 순서로 진행됩니다:

• 매매 계약 체결 및 계약금 납부
• 전세대출 상환 및 매매대출 신청
• 전세보증금으로 일부 상환
• 부족분은 매매대출 실행
• 잔금 지급 후 소유권 이전 등기
• 법무사 의뢰하면 편리
• 등기 완료 후 법적 소유권 확보

💡 이 과정에서 전세대출의 중도상환수수료가 발생할 수 있으니 사전에 은행에 확인하세요.

⚠️ 실수요자들이 흔히 놓치는 주의사항

• 실입주 가능한지 반드시 확인 (전세끼고 매수하면 입주 어려움)
• 재건축 조합원 여부, 관리비 체납, 하자 유무 등 체크
• 같은 단지의 최근 실거래가와 호가 비교 필수
• 급매물 등장 시 지나친 가격 상승 대비 필요

🧑‍🤝‍🧑 실제 사례로 보는 전세 → 매매 성공 전략

사례 A

• 전세보증금 2.5억
• 신혼희망타운 청약 당첨
• 보증금 + 디딤돌대출 조합으로 자가 구입 성공

사례 B

• 청약 가점 낮아 일반분양 어려움
• 신축 빌라 매입 → 주담대 + 보증금 전환
• 자녀계획에 맞춰 주거 안정성 확보

✅ 체크리스트로 마무리

• 전세 만기일 기준 6개월 전부터 매물 탐색
• 대출, 세금, 이사비 포함 자금계획 수립
• 집주인과 매매 의사 여부 사전 확인
• 디딤돌대출, 보금자리론 등 정부지원 여부 확인
• 실입주 가능성, 급매 여부, 생활권 유지 가능성 판단

✍️ 마무리하며

전세에서 매매로의 전환은 단순한 주거 선택이 아닌, 가족의 미래를 설계하는 결정입니다. 감이 아닌 데이터와 계획을 기반으로 접근하면, 보다 안정적이고 후회 없는 선택을 할 수 있습니다.

‘사는 타이밍’의 정답은 시장이 아닌, 나의 삶과 자금 사정이 정합니다. 지금부터라도 매매 전환을 위한 준비를 시작해보세요.