아파트 매매할 때 발생하는 모든 비용 정리: 집값만 준비하면 끝일까?

집값 외 비용은 네 묶음으로 나눠보세요

계약금·중도금·잔금은 집값을 나눠 내는 일정이므로 부대비용은 아니지만, 각 지급일에 현금이 필요합니다. 대출은 보통 잔금일에 실행되므로 계약금과 중도금은 자기자금으로 먼저 준비해야 할 수 있습니다.

가장 큰 부대비용은 취득세입니다

개인이 주택을 유상으로 취득해 일반세율을 적용받는 경우 취득가액 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 가격에 따라 1~3%, 9억원 초과는 3%의 취득세율을 적용합니다. 여기에 지방교육세가 붙고, 주택 면적과 취득 유형에 따라 농어촌특별세가 추가될 수 있습니다.

이 표는 일반세율입니다. 세대의 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 8% 또는 12% 중과세율이 적용될 수 있고, 생애최초·출산가구 등은 요건을 갖추면 감면을 받을 수 있습니다. 취득일을 기준으로 배우자와 세대원의 주택·분양권·입주권까지 확인하세요.

취득세는 원칙적으로 취득일부터 60일 이내 신고·납부하지만 소유권이전등기에 납부확인서가 필요해 잔금일에 등기와 함께 처리하는 경우가 많습니다.

중개보수는 거래금액에 상한요율을 적용합니다

주택 매매 중개보수는 시·도 조례가 정한 상한 안에서 의뢰인과 공인중개사가 협의해 결정합니다. 매수인과 매도인이 각자 자신의 중개보수를 부담하며, 개업공인중개사의 과세 유형에 따라 부가가치세가 별도로 붙을 수 있습니다.

상한요율은 반드시 내야 하는 고정요율이 아닙니다. 계약 전에 적용요율, 부가가치세와 지급시기를 확인하고 중개대상물 확인·설명서에 적힌 산출내역과 영수증을 보관하세요.

등기할 때 채권·수수료·법무사 비용이 듭니다

소유권을 이전하려면 취득세 납부 외에도 국민주택채권 매입, 등기신청수수료와 서류 발급비 등이 필요합니다. 법무사에게 등기를 맡기면 보수와 부가가치세, 교통비·일당 등 실비가 추가될 수 있으므로 견적서의 세금과 보수를 구분해 확인하세요.

• 국민주택채권: 지역과 건물 종류, 시가표준액에 따라 의무매입액이 달라집니다.
• 채권 할인비용: 채권을 즉시 매도하면 매입액 전부가 아니라 매일 달라지는 할인율에 따른 실제 부담금이 발생합니다.
• 등기신청수수료: 신청 방식과 부동산 수에 따라 달라질 수 있습니다.
• 법무사 보수: 법정 세금이 아니며 업무 범위와 난이도에 따라 견적이 달라집니다.
• 매매계약 인지세: 소유권이전 증서의 기재금액이 1억원을 초과하면 과세될 수 있으며 당사자 간 부담 방식을 확인합니다.

국민주택채권의 실제 부담금은 매일 바뀌므로 잔금일에 주택도시기금의 제1종 국민주택채권 고객부담금 조회에서 다시 계산해야 합니다.

대출을 받으면 추가 비용과 현금 공백이 생깁니다

주택담보대출을 이용하면 대출계약 인지세, 보증상품을 이용할 때의 보증료와 근저당권 설정 관련 비용 등이 생길 수 있습니다. 담보평가가 필요한 주택은 감정평가비가 발생할 수 있으며 누가 부담하는지는 상품과 금융회사 기준에 따라 다릅니다.

• 대출금액 5,000만원 초과 시 대출계약 인지세 확인
• MCI·MCG 등 보증 가입 시 보증료 확인
• 고정금리·변동금리뿐 아니라 중도상환수수료와 면제기간 확인
• 대출 실행액에서 선순위채권 상환액이나 비용이 빠지는지 확인
• 잔금일 실행이 어려울 때 필요한 단기자금과 계약상 책임 확인

대출한도는 매매가격 그대로를 기준으로 확정되지 않습니다. 담보평가, LTV·DSR, 소득과 기존 부채, 금융회사 심사를 반영하므로 계약 전에 예상한도와 부족한 자기자금을 계산하세요.

이사 전후 비용도 계약 예산에 넣어야 합니다

새집에 들어가는 날에는 기존 집의 보증금 반환 또는 잔금 정산, 이사비와 관리비 예치금·선수관리비 정산이 겹칠 수 있습니다. 입주청소, 도배·장판, 수리와 가전 구매를 잔금 이후 비용으로 미루면 생활비가 부족해질 수 있습니다.

오래된 아파트라면 장기수선충당금 부담 주체, 체납관리비, 누수와 보일러·창호 상태도 확인하세요. 수리비는 주택 연식과 범위에 따라 차이가 커 계약 전에 별도 견적을 받는 편이 좋습니다.

6억원 아파트라면 최소 얼마를 더 준비할까요?

무주택 또는 1주택 세대가 전용 85㎡ 이하의 6억원 아파트를 일반세율로 산다는 단순 예시입니다. 감면과 중과는 적용하지 않았습니다.

따라서 이 사례도 집값 6억원만 준비해서는 끝나지 않습니다. 확정적으로 계산한 세금과 중개보수 상한만 약 900만원이고, 변동비용을 더한 금액을 잔금 예비비로 확보해야 합니다.

실제 취득세는 주택 수, 지역, 전용면적과 감면 여부에 따라 크게 달라집니다. 위택스에서 예상세액을 계산하고 관할 지방자치단체에 감면·중과 적용 여부를 확인하세요.

매도인에게도 세금과 정리 비용이 생깁니다

집을 파는 사람은 양도차익이 있으면 양도소득세와 지방소득세를 확인해야 합니다. 매도 중개보수, 기존 주택담보대출 중도상환수수료와 근저당권 말소비용, 세입자 보증금·관리비 정산도 필요할 수 있습니다.

취득·매도 중개보수와 취득세, 등기비용 등은 증빙을 갖추면 양도소득세 필요경비로 인정될 수 있습니다. 계약서, 현금영수증·세금계산서와 계좌이체내역을 매수할 때부터 보관하세요.

FAQ

출처: 찾기쉬운 생활법령정보 매수인이 부담하는 세금 · 국가법령정보센터 주택 중개보수 기준 · 주택도시기금 국민주택채권 고객부담금 안내 · 국가법령정보센터 인지세법 비과세문서 · 국세법령정보시스템 부동산 중개수수료 필요경비