계약갱신청구권은 전세·월세 임차인이 계약 만료를 앞두고 한 번 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리입니다.
정해진 기간 안에 행사하면 원칙적으로 2년을 더 거주할 수 있지만, 임대인에게 법에서 정한 거절 사유가 있으면 갱신되지 않을 수 있습니다. 행사 시점과 의사표시 증거, 갱신 후 퇴거 절차를 함께 알아두세요.
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하세요
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 2개월 전 ‘날짜까지 보내면 된다’고 생각하기보다 그날까지 임대인에게 의사가 도달하도록 준비하는 편이 안전합니다.
계약갱신요구권은 한 번 행사할 수 있고, 갱신되는 계약기간은 2년입니다. 이미 오래 거주했더라도 권리를 행사하지 않았다면 사용할 수 있습니다.
구분 | 기준 |
|---|---|
행사 시기 | 만료 6개월~2개월 전 |
행사 횟수 | 1회 |
갱신 기간 | 2년 |
임차인 해지 | 통지 도달 후 3개월 |
행사기간을 1개월 전까지로 보는 예외는 2020년 12월 10일 전에 최초 체결하거나 갱신된 오래된 계약에 관한 경과규정입니다. 현재 새로 체결·갱신된 계약은 2개월 전 기준으로 준비하세요.
문자에 ‘갱신을 요구한다’는 뜻을 분명히 남기세요
법에서 정한 한 가지 형식만 있는 것은 아닙니다. 구두로도 의사표시를 할 수 있지만, 분쟁이 생기면 언제 어떤 내용이 전달됐는지 입증하기 어렵습니다.
문자·메신저·이메일이나 내용증명에 주택 주소, 계약 만료일, 계약갱신요구권을 행사한다는 뜻을 적고 임대인의 수신 여부를 확인하세요. 통화했다면 대화 내용과 날짜를 다시 문자로 정리해 두는 것도 도움이 됩니다.
아무 말 없이 계속 거주해 묵시적으로 갱신된 경우는 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 서로 합의해 연장 계약서를 쓸 때도 갱신요구권 사용 여부와 보증금·기간을 문서에 명확히 적어두는 편이 좋습니다.
임대인은 법에서 정한 사유가 있으면 거절할 수 있습니다
임차인이 기간을 지켰더라도 모든 계약이 연장되는 것은 아닙니다. 대표적인 갱신 거절 사유는 다음과 같습니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액까지 연체한 사실이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차했거나, 임대인 동의 없이 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 주택을 파손했거나 주택이 멸실된 경우
- 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우
- 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
- 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공하는 등 법정 사유가 있는 경우
실거주를 이유로 거절한 뒤, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 임차인에게 다시 빌려주면 종전 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다. 새로운 임대차가 의심되면 확정일자 부여 현황 등 법적으로 확인 가능한 자료와 당시 대화를 보관하고 상담을 받아보세요.
갱신 중 보증금 인상과 중도 해지는 따로 확인하세요
계약갱신요구권으로 갱신하면 기존 계약과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다. 다만 임대료와 보증금은 법에서 허용하는 범위에서 조정할 수 있습니다.
갱신 과정에서 증액하는 경우 원칙적으로 기존 차임이나 보증금의 5%를 넘을 수 없고, 한 번 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다. 보증금이 늘었다면 증액분을 포함한 계약서 작성과 확정일자 등 보호 절차도 확인하세요.
갱신된 계약은 2년이지만 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다. 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다. 이사 날짜와 새집 잔금일은 이 기간을 고려해 잡아야 합니다.
갱신권과 보증금 반환은 별개의 문제입니다
계약을 연장할 수 있다는 사실이 만료 시 보증금 반환까지 보장하는 것은 아닙니다. 계속 거주하기로 했다면 갱신 시점에도 등기사항증명서에서 근저당권·압류 등 권리 변동을 확인하세요.
전세보증금반환보증을 이용 중이면 갱신 계약의 보증 연장 신청 기한과 제출서류를 보증기관에 확인해야 합니다. 보증금 증액, 임대인 변경, 계약서 재작성 여부에 따라 절차가 달라질 수 있습니다.
- 갱신할 때: 계약기간·보증금·갱신권 행사 여부를 문서로 남깁니다.
- 나갈 때: 해지 또는 종료 의사를 증거가 남는 방식으로 전달합니다.
- 반환이 늦을 때: 보증금을 받기 전에 전출하거나 열쇠를 넘기면 대항력에 영향이 생길 수 있어 임차권등기명령 등 보호 절차를 먼저 확인합니다.
FAQ
집주인이 전세금을 크게 올려야 갱신해준다고 합니다. 가능한가요?
계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우 보증금·차임 증액은 원칙적으로 5% 범위입니다. 지역 조례로 더 낮은 비율을 정할 수 있고 개별 계약 상황이 다를 수 있으므로 증액 근거를 확인하세요.
묵시적으로 갱신됐으면 갱신청구권을 이미 쓴 건가요?
아닙니다. 아무런 의사표시 없이 묵시적으로 갱신된 것은 법정 계약갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 이후 정해진 기간 안에 권리를 행사할 수 있습니다.
집주인이 바뀌어도 계약갱신을 요구할 수 있나요?
주택을 양수해 임대인 지위를 승계한 새 소유자에게도 행사할 수 있습니다. 다만 새 소유자의 실거주 주장과 소유권이전 시점 등 구체적인 사실에 따라 분쟁이 생길 수 있어 등기와 통지 내용을 확인해야 합니다.
갱신 후 2년을 다 채우지 않고 이사할 수 있나요?
가능합니다. 임차인이 해지를 통지하고 그 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 통지일과 도달 사실을 남기고 보증금 반환일을 협의하세요.
계약갱신청구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 한 번 행사하며, 의사표시와 도달 사실을 남겨야 마음 편하게 권리를 지킬 수 있습니다.
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출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3 · 찾기쉬운 생활법령 계약갱신요구권 안내 · 찾기쉬운 생활법령 묵시적 갱신·해지 안내 · 헌법재판소 계약갱신요구·손해배상 결정례