전세 끝나도 마음은 편하게! 계약갱신청구권, 확실하게 이해하기

전세 계약 만료가 다가올수록 세입자의 마음은 조마조마해집니다. “이 집에서 계속 살 수 있을까?”, “임대인이 갑자기 나가달라고 하면 어쩌지?” 이런 고민, 누구나 해보셨을 거예요.

하지만 다행히도, 지금은 ‘계약갱신청구권’이라는 강력한 권리가 있습니다. 2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입된 이 제도는 세입자가 원하면 최대 4년까지 거주를 보장받을 수 있도록 합니다.

이번 글에서는 계약갱신청구권이 무엇인지, 어떻게 행사하는지, 임대인이 거절할 수 있는 사유는 무엇인지까지 친절하고 자세하게 설명드릴게요.

1. 계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권이란 세입자가 기존 전·월세 계약이 끝날 무렵, 계약을 한 번 더 연장해달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 이 권리를 행사하면 기본 2년의 계약이 추가로 보장되어, 최대 4년까지 한 집에 살 수 있게 되는 것이죠.

• 대상: 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택 계약
• 기간: 최초 계약 + 갱신 1회 (총 4년)
• 방식: 임차인의 의사표시만으로 가능 (단, 요건 충족 필수)

2. 언제, 어떻게 행사할 수 있을까?

계약갱신청구권은 무조건 아무 때나 쓸 수 있는 권리는 아닙니다. 법에서 정한 특정 기간 내에 행사해야 합니다.

📌 예시: 계약 만료일이 2025년 7월 1일이라면, 2025년 1월 1일부터 5월 1일 사이에 갱신을 요청해야 합니다.

구두, 문자, 이메일 등으로도 가능하지만 나중에 분쟁을 피하기 위해 내용증명을 통해 공식적으로 남기는 것이 가장 안전합니다.

3. 갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있을까?

단 한 번만 가능합니다.

계약갱신청구권은 ‘1회’에 한해 사용할 수 있습니다. 즉, 최초 계약을 2년 했다면, 갱신청구권을 써서 한 번 더 2년을 보장받을 수 있는 것입니다.

묵시적으로 계약이 연장된 것과는 다릅니다. 묵시적 갱신은 임차인이 아무 행동도 하지 않아 자동으로 연장된 상태이고, 이는 ‘갱신청구권 행사’로 간주되지 않기 때문에, 그 이후에도 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.

4. 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유 9가지

세입자가 갱신을 요구하면 무조건 받아줘야 할까요? 그렇지는 않습니다. 법에서 정한 9가지 정당한 사유에 해당할 경우, 임대인은 세입자의 요구를 거절할 수 있습니다.

✅ 대표적인 거절 사유 9가지

1. 2기분 월세(차임) 연체
   월세 총액 기준 두 달 치 이상 밀린 경우
2. 임대인 또는 직계가족이 실거주하려는 경우
   실제 2년 이상 거주 계획이 있어야 하며, 구체적인 일정과 의사표시 필요
3. 임차인이 거짓·부정한 방법으로 계약한 경우
   허위정보 제공, 용도 외 사용 등
4. 합의 하에 보상 지급 후 퇴거에 동의한 경우
5. 무단 전대 (재임대)한 경우
6. 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
7. 주택이 멸실되어 거주 불가능한 경우
8. 철거 또는 재건축이 예정되어 있고, 사전 고지가 있었던 경우
9. 기타 임대차 지속이 현저히 어려운 중대한 사유가 있는 경우

5. 실거주를 이유로 한 거절, 주의할 점은?

실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거절하는 사례가 많은데요, 이 경우 임대인의 진정한 실거주 의사가 중요합니다.

• 실제 거주할 명확한 계획이 있어야 함
• 실거주를 이유로 거절한 후 다른 세입자를 들이면 불법
• 새 집주인도 실거주 목적이 있다면 거절 가능 (대법원 판례)

실거주 거절이 인정받으려면 ‘금액 맞으면 계속 살아도 된다’는 식의 말은 절대 해서는 안 됩니다. 거주 의사가 없다고 판단될 수 있거든요.

6. 갱신청구권 행사 후 계약은 어떻게 되나?

갱신청구권이 유효하게 행사되면 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 연장됩니다. 다만, 보증금과 월세는 5% 이내에서 증감 가능합니다.

계약서를 새로 쓰지 않아도 법적으로는 자동 갱신된 것으로 간주되지만, 금액 변동이나 기타 변경사항이 있다면 추가 계약서를 작성하는 것이 바람직합니다.

7. 갱신청구권 행사 후 중도에 이사할 수 있을까?

가능합니다.

임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

단, 계약 기간 중이라면 3개월치 임대료는 납부해야 합니다.

8. 실전 사례: 재계약 후에도 갱신청구권 가능할까?

예를 들어, 2021년 3억 4천만 원에 계약한 후, 2023년에 전세금 2억 6천만 원으로 재계약한 후배가 있다고 해봅시다. 2025년 만료를 앞두고 임대인이 전세금 인상을 요구했을 때, 갱신청구권을 행사할 수 있을까요?

답은 YES!

2023년 재계약이 임차인의 자발적 갱신청구가 아니라면 새로운 계약으로 보기 때문에, 갱신청구권은 아직 유효합니다. 따라서 2025년 계약 만료 6개월~2개월 전에 권리를 행사하면 됩니다.

9. 법은 지켜줄 수 있어도, 관계는 또 다른 문제

계약갱신청구권은 세입자를 보호하기 위한 훌륭한 제도입니다. 하지만 이 권리를 행사한 후 임대인과의 관계가 어색해지거나 불편해지는 상황도 적지 않습니다.

법적인 권리도 중요하지만, 장기적으로는 서로에 대한 존중과 신뢰, 합리적인 협의가 동반되어야 평화로운 임대차 관계를 유지할 수 있습니다.

결론: 계약갱신청구권, 권리를 지키는 가장 강력한 도구입니다

• 🏠 계약갱신청구권은 세입자가 1회에 한해 2년을 연장할 수 있는 법적 권리입니다.
• ⏰ 행사 시기는 계약 종료 6개월~2개월 전
• ❌ 임대인은 법에서 정한 9가지 사유 외에는 거절 불가
• 📝 구두 통보도 가능하지만 증거를 남기는 방식이 안전
• 💡 실거주 주장에도 진정성과 구체성이 요구됨

하지만 제도가 아무리 좋아도 내 상황에 맞는 해석과 대응이 필요합니다. 혼자서 판단하기 어렵다면, 계약 조건과 상황을 비교할 수 있는 플랫폼의 도움을 받는 것이 안전하겠죠?