Q. 요즘 15억 넘는 아파트는 현금 얼마나 있어야 살 수 있나요?

1. 수도권·규제지역은 15억 원을 넘으면 대출 상한이 줄어듭니다

2026년 10월 2일 확인 기준, 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대에는 주택 시가에 따른 총액 상한이 적용됩니다. 금융위원회는 2026년 8월에도 이 기준을 유지한다고 안내했습니다. 집값이 올라도 그 비율만큼 대출이 늘어나는 구조가 아닙니다.

정확히 15억 원은 6억 원 구간이고, 정확히 25억 원은 4억 원 구간입니다. 경계에서 기준이 달라지므로 매매가격만 보고 판단하지 말고, 해당 아파트를 금융사가 어느 시가 구간으로 심사하는지 확인하세요. 비수도권 비규제지역에 이 상한을 그대로 적용하는 것은 아닙니다.

2. 16억 원은 12억 원, 20억 원은 16억 원부터 계산하세요

집값에서 실제 받을 수 있는 주담대를 빼면 매매대금에 필요한 자기자금이 나옵니다. 아래 금액은 해당 가격 구간의 대출 상한을 모두 받는다는 가정이며, 세금·중개보수 등은 포함하지 않았습니다. 매매가격과 심사상 시가가 같은 것으로 가정했습니다.

4억 원은 보장되는 대출액이 아닙니다. 담보가치 대비 대출 비율인 LTV, 연소득 대비 원금·이자 부담인 DSR과 적용 대상의 스트레스 DSR, 금융사 취급 조건도 함께 봅니다. 예를 들어 16억 원 집에서 실제 주담대가 3억 원이라면 자기자금은 12억 원이 아니라 13억 원입니다.

3. 취득세와 거래비용을 남겨두고 잔금 계획을 세우세요

‘집값 − 대출’만 맞추면 세금과 거래비용을 낼 돈이 부족할 수 있습니다. 16억 원 주택을 무주택 개인이 매수해 1주택이 되고, 전용면적 85㎡ 이하이며 중과·감면이 없는 경우를 가정하면 취득세 3%와 지방교육세 0.3%의 합계는 5,280만 원입니다.

여기에 중개보수·등기비용·국민주택채권 할인 비용·이사비 등이 추가됩니다. 서울의 15억 원 이상 주택 매매 중개보수는 0.7% 이내에서 협의하므로, 16억 원이면 상한 1,120만 원이며 부가가치세는 별도입니다. 이 상한까지 적용하면 위 합계는 12억6,400만 원이지만, 부가세와 나머지 비용은 아직 포함하지 않은 금액입니다. 면적·주택 수·감면 등 세금 조건은 관할 지자체에 확인하세요.

이미 낸 계약금은 전체 자기자금에 포함된 금액이므로 두 번 더하지 마세요. 예를 들어 16억 원 집에 계약금 1억6,000만 원을 냈고 주담대가 4억 원이라면, 집값에 추가로 필요한 자기자금은 10억4,000만 원입니다. 세금과 거래비용은 별도로 확보해야 합니다.

4. 자주 묻는 질문