Q. 1주택자에 담보대출 있어도 전세대출 가능한가요?

1. 주담대 유무보다 보유주택 조건이 먼저입니다

전세대출은 새로 들어갈 집의 보증금을 마련하는 대출입니다. 내 집에 주담대가 있다는 사실만으로 두 대출을 함께 이용할 수 없는 것은 아닙니다.

다만 본인뿐 아니라 배우자의 주택까지 함께 확인합니다. 일반적인 HF 전세자금보증은 부부 합산 1주택 이내가 기본 조건이며, 투기지역·투기과열지구의 3억원 초과 아파트 취득과 관련된 제한도 있습니다. 보유주택의 취득일과 당시 지역 지정 여부, 예외 사유를 함께 확인해야 합니다.

기존 주담대의 전입·실거주 약정도 살펴보세요. 전세대출 자격이 되더라도 내 집에서 이사 나가는 것이 기존 대출 약정과 충돌할 수 있습니다.

‘주담대가 있느냐’와 ‘전세대출을 신청할 수 있는 주택 보유조건이냐’는 나눠 확인해야 합니다.

2. 기존 주담대 상환액이 크면 전세대출 한도가 줄 수 있어요

DSR은 연소득 중 대출 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 비율입니다. 이미 주담대 원리금을 많이 갚고 있다면 새 전세대출 이자를 감당할 여유가 적다고 판단될 수 있습니다.

2025년 10월 29일부터 1주택자가 수도권·규제지역의 집에 전세로 들어가 대출받는 경우에는 전세대출 이자상환액이 DSR에 반영됩니다. 보유한 집의 위치가 아니라 전세로 들어갈 집의 위치를 보는 것이 핵심입니다. 정책적 목적의 일부 상품이나 기존 계약에 대한 경과규정은 별도로 확인해야 합니다.

전세대출 원금 전체를 매년 갚는 것으로 계산하지는 않습니다. 그렇더라도 DSR 여유, 보증기관의 보증한도와 상환능력 심사, 은행의 상품한도를 모두 충족해야 합니다. 지방 비규제지역이라고 기존 빚을 전혀 보지 않는 것도 아닙니다.

집이 한 채라 신청할 수 있어도, 기존 주담대 부담이 크면 원하는 전세대출 금액은 나오지 않을 수 있습니다.

3. 계약금을 보내기 전에 세 가지를 확인하세요

1. 보유주택: 본인·배우자의 주택 수, 주소, 취득일과 가격
2. 기존 대출: 주담대 잔액·월 상환액·실거주 약정과 기타 부채
3. 전세 예정 집: 주소·보증금·입주일과 필요한 대출금액

이 정보를 갖고 계약 전 예상 한도를 상담받으세요. 정식 심사에는 임대차계약서와 계약금 지급 증빙 등이 필요하므로, 사전 상담만으로 승인이 확정되는 것은 아닙니다. 대출이 거절될 때 계약을 어떻게 처리할지도 임대인과 협의해 계약서에 명확히 남기는 것이 좋습니다.

향후 규제도 구분해서 볼 필요가 있습니다. 2026년 8월 발표된 대책은 투기적 목적의 비거주 1주택자에 대한 전세대출 신규취급·만기연장 제한을 2027년 1월 1일부터 확대하는 내용입니다. 모든 1주택자의 대출이 이미 금지된 것은 아니며, 해당 대상인지와 불가피한 비거주 사유의 예외를 신청·연장 시 다시 확인해야 합니다.

전세계약 전에는 대출 자격뿐 아니라 필요한 금액이 나오는지와 기존 주담대 약정까지 함께 확인하세요.

4. 자주 묻는 질문

Q1. 주담대를 먼저 전부 갚아야 하나요?

반드시 그런 것은 아닙니다. 두 대출을 함께 유지할 수 있는지 심사받되, 상환능력이 부족하다면 일부 상환 후 한도가 달라지는지도 비교해 보세요.

Q2. 배우자 이름으로 전세대출을 받으면 주택 수를 안 보나요?

아닙니다. 부부 합산 주택 수를 보는 상품에서는 명의만 바꿔도 보유주택 조건은 달라지지 않습니다. 소득과 채무 반영은 신청 상품의 기준을 따릅니다.

Q3. 제가 가진 집은 지방이고, 서울에 전세로 가면요?

1주택자가 서울에서 전세대출을 받는 경우에는 전세대출 이자의 DSR 반영 대상이 될 수 있습니다. 보유주택이 지방이라는 이유로 제외되지는 않습니다.

Q4. 은행에서 말하는 최대한도를 그대로 받을 수 있나요?

최대한도는 승인금액이 아닙니다. 보증금, 소득·부채, 보증기관과 은행 심사에 따라 실제 금액이 줄 수 있고, 보증한도와 대출한도도 구분해야 합니다.

Q5. 전세대출 보증이 나오면 보증금 반환도 보장되나요?

전세대출을 위한 보증과 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 반환보증은 목적이 다릅니다. 반환보증 가입 여부와 조건도 따로 확인하세요.