Q. 철거가 예정된 주택도 담보로 대출받을 수 있나요?

‘철거 예정’이 어느 단계인지부터 확인하세요

정비구역 지정이나 조합 설립처럼 사업 초기 단계라면 건물이 아직 존재하고, 등기부에도 현재 주택이 남아 있을 수 있습니다. 이때도 일반 주택과 똑같은 한도가 나온다고 단정할 수는 없지만, 담보대출을 검토할 여지는 있습니다.

반면 관리처분계획 인가 이후 이주·철거가 구체화된 물건은 상황이 달라집니다. 철거 뒤에는 기존 건물을 담보로 처분하기 어렵고, 권리 관계가 새 주택을 받을 권리 중심으로 바뀌어 금융회사의 취급 범위가 좁아질 수 있습니다.

금융회사는 ‘나중에 팔 수 있는 담보인지’를 봅니다

담보대출은 문제가 생겼을 때 담보를 처분해 대출금을 회수할 수 있는지가 기본입니다. 철거가 가까운 주택은 건물 자체의 사용·매매 가치가 줄어들 수 있어, 일반적인 시세와 다른 감정가나 낮은 담보인정비율이 적용될 수 있습니다.

정비사업 기대감으로 거래가격이 높아 보이더라도 그것이 곧 대출 담보가액이 되는 것은 아닙니다. 금융회사는 사업 지연 가능성, 분담금, 권리 이전 절차, 선순위 근저당과 임차보증금까지 함께 확인합니다.

조합원 권리와 기존 근저당을 함께 확인해야 합니다

재개발·재건축 사업에서는 관리처분계획에 종전 토지·건축물의 명세와 소유권 외 권리명세가 반영됩니다. 그래서 기존에 근저당이 있다면 정비사업 단계에서 그 권리를 어떻게 정리·이전하는지 조합 안내와 등기 관계를 반드시 확인해야 합니다.

새 대출을 받으려면 현재 집에 근저당을 추가로 설정할 수 있는지뿐 아니라, 철거 뒤 권리로 바뀌는 과정에서 담보권이 어떻게 처리되는지도 봐야 합니다. ‘곧 새 아파트를 받는다’는 기대만으로 담보 제공이 확정되는 것은 아닙니다.

임차인이 있다면 보증금과 이주 일정도 중요합니다

세입자가 있는 집은 임차보증금과 대항력·확정일자, 이주 시점이 담보 여력에 직접 영향을 줍니다. 이주비나 보증금 반환이 필요한 상황이라면 자금 용도에 맞는 대출인지도 따로 확인해야 합니다.

특히 철거 시점에 보증금을 돌려줘야 하는데 일반 담보대출만 기대하면 자금 계획이 어긋날 수 있습니다. 조합의 이주비 안내가 있다면 일반 담보대출과 동시에 비교해 보세요.

신청 전에는 이 순서로 정리하면 좋습니다

1. 등기사항증명서로 소유자, 기존 근저당, 가압류 등 현재 권리관계를 확인합니다.
2. 조합 또는 시행사에 사업 단계, 이주·철거 예정일, 관리처분 인가 여부를 확인합니다.
3. 조합원 분양신청·이주 관련 안내문과 매매계약서, 임대차계약서를 준비합니다.
4. 상담할 때 철거 예정 사실을 먼저 알리고, 현재 주택 담보인지 정비사업 권리 담보인지 상품별로 확인합니다.

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