역전세난의 시작인가? 무엇을 준비하죠...

서울 기준 전세 물량은 7월 3만1982건에서 8월 말 기준 총 3만 4,271건으로 7.1%가 늘었습니다. 이어 경기도는 7.2%, 인천 3.5%으로 물량이 증가했습니다. 작년과 동기와 비교하면 서울 59.2%, 경기 131%, 인천 140.1%가 상승이 되었습니다.

이러한 원인은

1. 전세의 월세화
2. 부동산 시세 상승에 영향을 받은 전세가 증가
3. 대출 금리의 인상
4. 입주 물량의 증가
5. 추가적인 금리인상, 환율상승, 물가상승 예상

정도의 이유를 짚어볼 수 있을 것 같습니다.

부동산 시장에 전세 매물이 쌓여간다면 임대인과 임차인 모두에게 달가운 일은 아닙니다.
임대인은 임차인이 퇴거를 한다고 했을 때, 새로운 세입자가 구해지지 않아 보증금을 돌려주기가 난처해지고
임차인은 임대인에게 보증금액을 정확한 만기 날짜에 돌려받지 못해 이사 계획에 차질이 발생될 수 있는 것이죠.
물론 시세가 하락 된다는 관점에서 임차인은 좋을 수도 있지만요...!

세입자가 퇴거할 시 새로운 새입자가 구해지지 못하면 대출이나 본인의 현금으로 보증금액을 돌려줘야 합니다. 현재 서울에서 2주택 이상을 보유한 다주택자 비율은 15.3%선이 유지되고 있습니다. 서울의 주택 보급율이 94.9%로 100%에 미치지 못하지만 다주택자는 여전히 많죠. 다주택자인 경우 매물이 규제지역이라면 가능한 대출 금액이 생활안정자금에 DSR도 10%가 축소되어 대출 한도가 적게 나옵니다. 또한 보유 현금은 주택 구입에 재투자한 경우도 많았으므로 가용 가능한 현금이 부족한 경우도 매우 많습니다.

실제로 지난 7월 기준 전세보증금 미반환으로 발생된 사고는 총 421건, 금액은 872억 원이 발생되었습니다. 몇년간 전세대란이라고 칭할 정도로 꾸준히 전세 보증금 시세 상승이 이어졌지만 지금은 전세 거래가 둔화되어 보증금을 돌려주지 못하는 반대의 상황이 발생이 되고 있는 것입니다.

그렇다면 우리는 어떠한 선택을 해야되는 것일까요?

임차인은 혹시 모를 사태를 대비해 보증보험을 가입해야 합니다.

현재 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)를 통해 전세보증금 기준 수도권 7억원 이하, 수도권 외 5억 이하인 경우 가입이 가능하며 주택 선순위 근저당 설정 금액이 있을 경우 주택 시세의 60%가 넘지 않는다면 가입을 할 수 있습니다. 만기 도래시에도 다른 세입자가 구해지지 않아 보증금을 돌려받지 못할 때, 해결책 없이 임대인이 보증금 상환을 이행하지 않을 경우 보증보험사를 통해 보증금액을 돌려받을 수 있습니다.

그렇다면 임대인은 어떠한 대비를 해야할까요?
비용적인 면을 고려한다면 당연히 다음 세입자를 구하는 것이 최선입니다. 하지만 주변 매물 중 급매물이 많은 상황이고 시세를 더 낮춰서 세입자를 받기가 곤란하다면 대출을 통해 해결을 할 수 있습니다.

단기간 사용을 계획하는 대출이라면 중도상환수수료가 적게 나오는 상품을 이용하는 것이 금리가 가장 낮은 상품을 이용하는 것보다 총 지출 비용 적게 발생됩니다. 사용 기간에 따라 고려를 해볼 수 있으며 가계대출부터 사업자금까지 임차 반환금에 필요한 대출을 다양하게 확인해야 합니다.

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