주담대를 진행하게 되면 정말 여러 가지 옵션들이 있습니다. 원금 또는 원리금균등의 상환 방법, 조기에 갚았을 때 발생하는 중도상환수수료, 변동 or 고정, 최저 금리를 위한 부수거래 조건 등등이 해당되는데 오늘 설명드릴 주택담보대출 거치기간도 앞서 말씀드린 부분에 못지않은 중요한 옵션입니다.​

먼저 개념을 살펴보면 현재 가계자금의 기본적인 상환 방식은 원금+이자를 같이 내는 구조로 되어있습니다. 오래전에는 만기일시도 가능하였지만 부채를 신청하는 수요는 증가하는데 전부 만기상환을 선택하다 보니 줄어들지 않고 증가하여 금융당국에서 이를 해결하기 위해 해당 방식을 일반 주담대에서는 제외를 시켜버렸습니다.​

그렇다면 무조건 원리금 상환을 해야 하는 것일까요? 이때 필요한 게 바로 주택담보대출 거치기간입니다. 거치는 일정 기간 동안만이라도 이자만 납부할 수 있는 조건을 칭하며 부동산 규제의 가이드라인과 금융사 내부 규정의 지침에 따라 사용할 수 있습니다.​​

일단 규제 쪽 가이드라인의 취지는 충분히 이자상환능력에 부담이 안되는 소비자를 대상으로 거치를 길게 사용할 수 있도록 제한을 두었으며 만약 이 조건이 충족되지 않는다면 1년 또는 아예 사용을 할 수 없도록 하였습니다. 여기서 기준이 되는 것이 시세 대비 한도(LTV), 소득 대비 부채 상환능력(DTI)입니다. 예를 들면 내가 2억 원이 필요하다고 했을 때 그에 걸맞은 소득이 있어야 사용할 수 있다는 것입니다.​

그럼 금융사의 내부 규정에는 어떤 것이 있을까요? 먼저 자체적인 인식인데요. 일부 금융기관에서는 이 부분에 대해서 상당히 보수적인 시각을 가지고 있어 아예 사용 불가의 상품을 내놓거나 페널티를 부과하기도 하는 데 특히 총량제에 걸리는 연말에 가까워질수록 이 부분에 대한 제한은 더욱 커지게 됩니다. 두 번째 기간으로 자체 운영방식에 따라 짧게는 3년 길게는 10년으로 기관마다 차이가 있습니다. 세 번째 금리할증으로 진행하는 은행 또는 보험사에 따라서 기본으로 적용해 주는 곳이 있지만 적게는 0.1%에서 많게는 0.3~0.4%까지 가산을 붙여버리는 경우도 있어 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.​

마지막으로 일부에서만 적용되는 신보출연료라는 개념이 있는데 다들 아시는 대로 매매잔금을 치를 때 주택담보대출 거치기간은 정부의 규제로 1년까지만 사용할 수 있습니다. 그런데 추후 갈아타기를 할 때 앞에 말씀드린 페널티가 그대로 승계되는 케이스가 있는데 이게 바로 신보출연료입니다. 해당 조건이 적용되는 금융사라면 대환을 시도해도 매매건으로 인정되어 1년까지만 사용할 수 있도록 제한이 되기에 만약 이런 상황이라면 다른 금융사를 선택하는 게 맞겠죠.​​

그렇다면 거치를 사용하는 이유는 무엇일까요? 당연히 매달 나가는 지출을 줄이기 위해서입니다. 위에서 설명드린 대로 원금을 안내기 때문에 거의 절반 이상의 지출이 줄어드는 셈이죠. '기간이 끝나면 같이 갚아야 하는 거 아닌가?' 또는 '어차피 원금도 줄이는 게 좋지 않을까?'라고 생각하는 분들이 계실 텐데 이 부분에 대해서는 개개인의 주관적인 의견이 있기에 정답이 있다고 말씀드리긴 어렵지만 전자의 경우엔 보통 기간이 끝나는 시점에 다른 금융사로 갈아타기로 유지하는 편이며 후자의 경우 요즘 한집에 10~20년 이렇게 길게 사는 케이스가 많지 않고 이사를 가는 분들이 많은데 이때 받은 잔금으로 상환을 하기에 굳이 줄일 필요가 없는 것입니다.

​그럼 마지막으로 사용이 1년밖에 안되는 상황이라면 대체하여 지출을 줄일 수 있는 방법에 대해서 살펴볼 텐데 먼저 계약기간을 최대로 늘려 받는 방법이 있습니다. 현재 시중 1~2금융권들 대부분이 30년 만기로 가계자금을 판매하고 있습니다. 여기서 35년이나 40년으로 기간을 늘린다면 그만큼 매달 내야 하는 원금의 부담을 일부 줄일 수가 있습니다. 두 번째로는 원금균등이 아닌 원리금균등을 선택이 있는데 최종 지출에서는 전자가 유일하지만 초기 몇 년간의 지출은 후자가 더 낮게 유지되기에 많은 분들이 이용하고 있는 방법 중 하나입니다.