불과 몇 년 전까지만 해도 주택 담보 또는 전세자금을 은행에서 알아볼 때 가장 먼저 묻는 질문이 '금리 몇%나와요?'였습니다. 그만큼 이자율에만 관심이 쏠려있었는데 최근엔 많이 묻는 질문이 '주담대 한도 얼마나 나와요?'로 바뀌고 있는 실정입니다. 그 이유는 바로 금융당국에서 지속적으로 시행한 각종 규제 때문으로 과도하게 가계 부채가 증가하는 것을 막고자 다방면에서 제한을 두었는데 그 여파로 예전엔 쉽게 받을 수 있었던 게 최근에는 어렵게 되어 버린 것입니다.​

문제는 그 경우의 수가 많다 보니 잘 알고 있지 못하면 근처 또는 주거래를 방문했을 때 왜 안되는 것인지 아니면 적게 나오는 것인지를 알 수 없게 돼버리죠. 그래서 오늘은 상황별로 나눠서 어떻게 금액이 결정되는지 알아보는 시간을 가지겠습니다. 파트는 자금의 용도별로 구분해서 설명드리겠습니다.​

먼저 곧 수요층이 몰리는 시즌이 다가오는 매매입니다. 현재 정부에서는 투기 및 과열지구와 청약 조정 대상 지역, 마지막으로 기타 지역으로 구분하여 기본적인 LTV를 40%, 50%, 70%로 지정하였습니다. 여기서 규제지역의 경우 서민 실수요자 요건에 해당한다면 최대 받을 수 있는 LTV를 10~20% 증액하여 받을 수 있으며 비슷한 맥락으로 정부 자금으로 운영되는 디딤돌이나 보금자리도 자격만 된다면 기본 한도를 높여서 받을 수 있습니다. 참고로 투기나 과열지구에서는 아파트 기준 시세가 15억 원이 초과한다면 가계 자금으로는 신청이 불가능합니다.

​​다음 자택으로 받는 생활자금이 있는데 먼저 기준은 소유권 이전을 받은 지 3개월이 초과한 시점에서만 적용됩니다. 먼저 생활비나 기타 목적으로 받으려는 생활안정자금이 있는데 기본 가이드는 위에 설명드린 지역별 LTV를 적용받습니다. 다만 매매와 다른 점이 크게 두 가지 있는데 우선 다주택자라면 10%가 줄어든 30%, 40%, 60%로 적용됩니다. 다음으로 어떤 목적으로 쓸 것인지 용도 증빙이 필요한데 다른 주택을 구입하려는 목적을 막기 위한 것으로 서류상 제출이 안된다면 집의 시세가 아무리 높아도 연간 최대 1억 원이내로만 신청이 가능합니다.​

여기서 한 가지 특수한 경우가 있는데 용도가 전세퇴거자금이라면 위 주담대 한도와 보증금 중 낮은 금액을 기준으로 받을 수 있는데 만약 규제지역에 다주택자라면 용도 인정을 받을 수 없고 1억 원 이내로 신청할 수 있습니다.​

다음 기존에 받고 있는 가계자금을 갈아타기 하는 경우가 있습니다. 이때 LTV와 기존 받고 있는 금액 중 낮은 수치를 기준으로 받을 수 있으며 만약 일부 금융사에서는 여유 한도가 있다면 플러스 생활자금 1억 원을 신청할 수가 있습니다. 만약 다주택자라면 10% 감액되는 조건을 동일하니 유의하시길 바랍니다.​​

여기서 공통으로 적용되는 제한이 있는데 무 또는 1주택자에서 시세가 9억 원을 초과하는 주택이라면 투기나 과열지구에서는 9억 원 이하는 40% + 초과는 20%(예시 : 11억짜리 집이라면 3.6억 원 + 4천만 원 = 총 4억 원)까지 조정은 50% + 30%까지 가능합니다. 고가의 주거시설에 대해서는 최대한 제한을 두겠다는 소리이죠.​​

이렇게 집에 대한 주담대 한도 가이드라인을 살펴봤는데 채무자의 소득이나 부채 상태에 따라서도 달라집니다. 간단하게 예시를 들면 아무리 고가의 아파트라도 받는 사람이 소득이 적거나 부채가 많다면 원하는 금액이 나올 수 없다는 소리로 이를 규격화한 것이 바로 DTI와 DSR입니다. 특히 DSR은 작년 중순부터 지속적으로 강화되고 있어 점점 받을 수 있는 금액이 줄어드는 소비자들도 있는 상황입니다. 문제는 앞으로도 몇 차례 강화될 예정이고요.​

이상 오늘의 포스팅을 마치겠는데 혹시나 '복잡한 규제나 금융기관들의 내규에 모르는 부분이 많아 걱정이다.'라고 고민하시는 분들이 있다면 저희 뱅크몰에서 상품뿐만 아니라 정부 규제 관련해서도 유선 안내를 통해서 자세히 알아볼 수 있으니 한번 확인해 보시는 것을 추천드립니다.