💡주택담보대출 계산기: 계산방법과 숨은 비용까지 한눈에 알아보기
주택담보대출을 받으려면 단순히 “얼마를 빌릴 수 있을까?”만 생각하기보다는 대출 실행과 관련된 총 비용을 명확히 이해해야 합니다.
대출금과 이자는 물론, 주택을 구매하거나 대출을 실행하는 과정에서 발생하는 다양한 추가 비용까지 고려해야 합니다.
이번 글에서는 주택담보대출 계산기를 활용해 이자와 상환능력(DTI, 신DTI, DSR)을 계산하는 방법, 그리고 중개보수, 등기비용, 채권매입비, 인지세와 같은 추가 비용을 함께 다루겠습니다.
중요한 용어의 정의도 함께 제공하니 끝까지 읽어보세요!
1. 대출이자 계산: 매달 상환액부터 알아보기
대출이자란?
대출이자는 은행에서 돈을 빌린 대가로 매달 지급하는 비용입니다. 이는 대출 원금(빌린 돈)과 금리에 따라 결정되며, 대출 상환방식에 따라 계산 방식이 달라질 수 있습니다.
(1) 만기일시상환방식
대출 기간 동안 이자만 납부하고, 원금은 대출 만기 시점에 한꺼번에 상환하는 방식입니다.
대출 기간 동안에는 이자만 납부하기 때문에 상환금액이 비교적 적지만, 만기 시점에 큰 금액(원금)을 상환해야 합니다.
계산식 ⇒ 대출금 * 월금리
예시: 대출금 3억 원, 대출금리 4%
월 이자만 100만 원이 계산되며, 매 월 100만원을 상환하다가 만기에 원금 3억 원을 상환합니다.• 장점
초기 월 상환 부담이 낮아 자금 유동성을 확보하기에 유리합니다.
단기 투자나 자산 증식을 목표로 할 때 적합합니다.• 단점
만기 시 큰 금액을 한꺼번에 준비해야 하므로 재정적 부담이 클 수 있습니다.
대출 기간 동안 원금이 줄어들지 않아 이자 부담이 고정됩니다.(2) 원리금균등상환방식
대출 기간 동안 매달 갚는 금액(원금+이자)이 항상 일정한 방식입니다.
매달 상환금액은 일정한데 그 안에서 초반에는 이자 비중이 크고, 후반으로 갈수록 원금 상환 비중이 증가합니다. 계산식으로 나타낸다면 복잡해 보일 수 있습니다.
계산식 ⇒ 대출금 * 월금리 * (1 + 월금리)상환기간(개월 수) / (1 + 월금리)상환기간(개월 수) - 1
예시: 대출금 3억 원, 대출금리 4%, 상환기간 30년
월 상환액은 약 143만 원 계산됩니다.• 장점
매 월 동일한 금액으로 상환하므로 가계 예산 관리가 용이합니다.
장기적으로 상환 계획을 세우기 쉽습니다.• 단점
초기 이자 비중이 커서 원금 상환 속도가 느립니다.
총 이자액이 상대적으로 원금균등상환방식보다 많습니다.(3) 원금균등상환방식
매 월 상환하는 원금 금액이 동일하고, 남은 원금에 따라 이자가 계산됩니다.
대출 초기에는 총 상환액(원금+이자)이 크지만, 시간이 지날수록 점차 줄어듭니다.
계산식 ⇒ 대출금/상환기간(개월 수) + (대출잔액*월금리)
예시: 대출금 3억 원, 대출금리 4%, 상환기간 30년
첫 달 월 상환액은 약 183만원 계산됩니다. 매 달 원금 상환에 따라 이자가 줄어드는데 매 달 약 3천원씩 줄어듭니다.• 장점
원금이 매달 동일하게 줄어들어 이자 부담이 빠르게 감소합니다.
총 이자액이 상대적으로 원리금균등상환방식보다 적습니다.• 단점
초기 상환 부담이 크기 때문에 자금 여력이 부족한 경우 어려울 수 있습니다.
| 구분 | 만기일시 | 원리금균등 | 원금균등 |
|---|---|---|---|
| 월 상환액 | 이자만 납부, 원금은 만기 상환 | 매달 일정 (원금+이자) | 초기 높고 점차 감소 |
| 초기 부담 | 낮음 | 중간 수준 | 높음 |
| 총 상환 이자 | 가장 많음 | 중간 수준 | 가장 적음 |
| 적합한 상황 | 단기 대출, 투자 목적 | 안정적인 월 상환 계획이 필요한 경우 | 여유가 있고 이자 절약을 원하는 경우 |
2. 상환 능력 (DTI, 신DTI, DSR) 계산하기
주택담보대출은 상환능력을 기준으로 대출 한도가 결정됩니다. 이를 평가하는 주요 기준인 DTI, 신DTI, DSR의 정의와 계산법을 알아보겠습니다.
(1) DTI - 총부채상환비율
Debt to Income의 약자로, 총부채상환비율을 뜻합니다.
소득 대비 대출금 수준을 판단하는 지표로, 대출을 받을 때 금융기관에서 검토하는 중요한 요소입니다.
소득이 적은데 주택담보대출을 많이 받으면 이자를 상환하기 어려우니, 현실적으로 갚을 능력만큼만 판단해서 빌려주겠다는 기준입니다.계산식 ⇒ (모든 주택담보대출의 1년치 원금과 이자 + 기타 대출의 1년치 이자) / 연 소득
예시: 연 소득 6천만 원, 부채는 주택담보대출 1년치 원금+이자가 1,800만원
부채를 연 소득으로 나누고 백분율로 계산한다면 30%가 계산됩니다.(2) 신DTI
신DTI는 2건 이상의 주택담보대출을 받을 때 평가하는 기준입니다.
DTI와 마찬가지로 모든 주택담보대출 원리금을 합쳐서 심사에 반영하는 방식으로 기존의 주택담보대출이 있다면, 그 집을 담보로 추가 대출을 받는 것을 어렵게 만들어 놓은 구조입니다.계산식 ⇒ (신규와 기존 모든 주택담보대출의 1년치 원금과 이자 + 기타 대출의 1년치 이자) / 연 소득
소득산정은 최근 2년간 소득 확인 후 1개년 소득을 반영합니다. 단, 2개년 소득 차이가 20% 이상이면 평균치를 반영합니다.
또한, 두 번째 주택담보대출부터 만기를 15년으로 제한합니다. 만기가 줄어드니 월 상환액이 늘어나서 신DTI가 높게 계산될 수 있습니다.(3) DSR - 총부채원리금상환비율
DTI에서 더욱 엄격한 DSR 규제가 있습니다. Debt Service Ration으로 총체적상환능력비율을 측정합니다.
주택담보대출은 물론 전세자금대출, 마이너스통장 등의 신용대출, 학자금대출과 같은 모든 금융권의 대출의 1년치 원금과 이자를 연소득과 비교해 대출 한도를 정하게 됩니다.원리금 산정방식은 주택담보대출, 전세대출, 신용대출, 중도금 및 이주비대출에 따라서 다르기 때문에 대략의 계산식을 통해 알아볼 수 있지만 실제로 주택담보대출을 알아볼 때는 금융사를 통해서 정확하게 알아보는 것이 좋습니다. 규제가 강화된 만큼 대출한도는 DSR로 판단된다고 볼 수 있습니다.
3. 주택담보대출 진행 시 추가 비용
(1) 중개보수
부동산 거래 시 공인중개사에 지급하는 수수료입니다.
매매, 임대차가 다르고 주택, 오피스텔, 그 외의 물건 종류에 따라서도 다릅니다.
아래 표는 2021년 10월 19일 시행한 주택 매매, 교환의 중개보수요율 표입니다.
주택 매매, 교환 중개보수요율표 거래가액 상한요율 한도액 ~ 5천만 1천분의 6 25만 5천만 ~ 2억 1천분의 5 80만 2억 ~ 9억 1천분의 4 - 9억 ~ 12억 1천분의 5 - 12억 ~ 15억 1천분의 6 - 15억 ~ 1천분의 7 - (2) 등기비용
소유권 이전 또는 담보 설정을 위해 필요한 비용입니다.
등록세, 지방교육세, 법무사 등기 보수 등이 포함합니다.
(3) 채권매입비
대출 실행 시 은행이 요구하는 담보 설정비로, 국민주택채권을 매입하는 비용입니다.
매입 후 은행이 할인 매도하기 때문에 실질 비용은 낮아집니다.
(4) 인지세
대출 약정 시 발생하는 세금으로, 대출자와 은행이 반반씩 부담합니다.
인지세 표 대출금액 인지세 5천만 원 초과 ~ 1억 원 이하 7만 원 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하 15만 원 10억 원 초과 35만 원
4. 총 비용 계산: 모든 비용을 고려해라
대출을 실행할 때 이자뿐만 아니라 추가 비용까지 포함해 총 비용을 계산하는 것이 중요합니다.
예시: 대출금 3억 원, 연 금리 4%, 만기 30년, 서울 매매가 9억
원리금균등상환방식일 때 월 상환액 : 143만 원
중개보수 : 450만 원
등기비용 : 취득세, 지방교육세, 법무사 등기 보수, 채권할인료 채권매입금액 등
인지세 : 7.5만원
단순히 매매가만 생각할 것이 아니라, 월 상환액과 부대비용을 반드시 고려해야 합니다.
5. 주택담보대출 계산기를 활용해야 하는 이유
주택담보대출은 단순히 이자만 계산하는 것이 아니라, 상환 방식, 이자 비용, 추가적인 대출 한도 등을 고려해야 하는 복잡한 과정입니다. 뱅크몰에서는 주택담보대출을 준비하는 고객들이 쉽고 빠르게 필요한 정보를 얻을 수 있도록 다양한 대출 계산기 서비스를 제공하고 있습니다.
(1) 사용이 간편하고 직관적
필요한 항목만 입력하면 즉시 결과를 확인할 수 있어 누구나 쉽게 사용할 수 있습니다.
복잡한 금융 용어를 몰라도 클릭 몇 번으로 이해하기 쉬운 결과를 얻을 수 있습니다.
(2) 실제 대출 조건에 기반한 계산
뱅크몰의 계산기는 최신 금융 데이터와 대출 조건을 반영해 실제와 가까운 결과를 제공합니다.
이를 통해 대출 실행 전에 보다 정확한 예산을 세울 수 있습니다.
(3) 맞춤형 대출 추천
계산 결과를 바탕으로 고객의 상황에 맞는 대출 상품을 추천해주는 맞춤형 서비스도 제공합니다.
여러 금융기관의 조건을 한눈에 비교할 수 있어 가장 유리한 대출을 선택할 수 있습니다.
(4) 이럴 때 주택담보대출 계산기를 사용하세요
• 대출 실행 전 정확한 상환 계획을 세우고 싶을 때
“대출 금액과 금리에 따라 매달 얼마를 갚아야 할까?“라는 질문이 있다면, 계산기를 통해 즉시 답을 얻을 수 있습니다.• 대출 한도를 미리 파악하고 싶을 때
소득 대비 대출 가능 금액을 빠르게 계산해, DTI나 DSR 규제에 부합하는지 확인할 수 있습니다.• 대출과 관련된 모든 비용을 한눈에 보고 싶을 때
추가 비용까지 포함한 총비용을 계산해, 예산 초과를 방지할 수 있습니다.
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